Fransa’da Gayrimenkul Satarken Gayrimenkul Vergisi: Yerleşik Olmayanlar İçin 2026 Rehberi

TL;DR

Fransa’da yerleşik olmayan satıcılar, net değer artışı üzerinden kural olarak %19 değer artış vergisi ve %17,2 sosyal kesinti, yani manşette yaklaşık %36,2 öder; ancak mülkiyet süresine göre indirim uygulanır, değer artış vergisi 22 yılın sonunda tamamen sıfırlanır, sosyal kesintiler ise 30 yılda biter. AB/AEA/BK sosyal güvenlik kapsamındaki kişilerde %17,2 yerine genelde %7,5 solidarity levy uygulanır.

Giriş

Fransa’da bir evi satarken asıl sürpriz satış fiyatı değil, verginin nasıl hesaplandığıdır. Özellikle Nice, Cannes, Antibes ve Villefranche-sur-Mer gibi Côte d’Azur pazarlarında alım-satım arası değer artışı son 10-15 yılda ciddi olduğu için, yerleşik olmayan satıcıların en çok sorduğu soru nettir: “Kasama gerçekten ne kalacak?”

Bu sorunun kısa cevabı var; ama doğru cevap, satın alma bedeline neleri ekleyebildiğinize, kaç yıldır sahip olduğunuza, AB/AEA/Birleşik Krallık sosyal güvenlik kapsamınız olup olmadığına, hatta ABD veya Türkiye’de vergi mukimi sayılıp sayılmadığınıza göre değişir. Fransız notaire, satış kapanışında bu hesabı yapar; ancak listing aşamasında tabloyu önceden görmek, fiyatlama ve zamanlama kararını doğrudan etkiler.

2026 itibarıyla Nice merkezde iyi konumlu dairelerde alıcılar hâlâ seçici ama aktif. Kredi faizleri 2023 zirvelerine göre daha dengeli seyrederken, uluslararası nakit alıcılar özellikle Carré d’Or, Mont Boron ve Cimiez tarafında güçlü kalmaya devam ediyor. Buna karşılık vergi hesabını yanlış okumak, pazarda doğru anı kaçırmaktan daha pahalıya mal olabilir.

Vergi tam olarak nasıl hesaplanır?

Hesabın temeli “vergilendirilebilir net kazanç”tır. Formül kabaca şöyledir: satış fiyatı eksi düzeltilmiş maliyet bedeli. Düzeltilmiş maliyet bedeline yalnızca tapudaki satın alma fiyatı girmez; notaire masrafları, bazı yenileme harcamaları ve belirli durumlarda sabit oranlı eklemeler de dahil edilebilir.

Satın alma tarafında iki yol vardır. Birincisi gerçek masraf yöntemi: o dönemde ödediğiniz notaire ücretleri ve kayıt giderlerini belgeleriyle eklersiniz. İkincisi ise sabit yöntem: belgeleri tek tek sunmak yerine satın alma fiyatının %7,5’i kadar bir tutarı otomatik ekleyebilirsiniz. Özellikle eski alımlarda dosyası eksik olan mülklerde bu yöntem pratik olur.

Tadilat tarafında da benzer bir mantık var. Eğer işi gerçekten yaptırdıysanız ve Fransız vergi idaresinin kabul ettiği usulde faturalarınız varsa, uygun yenileme harcamalarını maliyete ekleyebilirsiniz. Belgeleriniz yoksa ama mülkü en az 5 yıldır elinizde tuttuysanız, satın alma fiyatının %15’i kadar sabit bir “iş bedeli” ekleme hakkı doğar. Riviera’da 2000’lerde alınmış birçok daire için, arşivlenmiş faturalar olmadığı durumda bu %15’lik ilave çok ciddi vergi avantajı yaratır.

Burada önemli ayrım şu: her harcama kabul edilmez. Basit dekorasyon, sökülüp takılabilir mobilya, rutin bakım veya küçük kozmetik işler genelde maliyete eklenmez. Yapısal yenileme, tesisat, elektrik, çatı, kalıcı mutfak-banyo işleri daha sağlam kalemlerdir. Notaire çoğu dosyada muhasebeci gibi yorum yapmaz; ama belgeler ne kadar netse risk o kadar düşer.

Son adım, bulunan kazanç üzerine “süreye bağlı indirim” uygulamaktır. Değer artış vergisi için 6. yıldan itibaren her yıl %6 indirim başlar; 22. yılda o vergi tamamen biter. Sosyal kesintilerde ise 6. yıldan 21. yıla kadar her yıl %1,65, 22. yılda %1,60, 23. yıldan 30. yıla kadar her yıl %9 indirim uygulanır. Bu yüzden 22 ile 23. yıl arası, özellikle sosyal kesintiler açısından göz ardı edilmemesi gereken bir eşiktir.

İki örnek hesap: Nice’te 8 yıl ve 23 yıl senaryosu

Örnek 1: Amerikalı bir satıcı, Nice’te bir daireyi 8 yıl önce 420.000 €’ya aldı ve bugün 600.000 €’ya satıyor. Basit bir örnek kuralım: satın alma masrafları için sabit %7,5 kullanılsın; bu 31.500 € eder. Mülk 5 yıldan uzun elde tutulduğu için tadilat için sabit %15 de eklenebilir; bu da 63.000 € eder. Düzeltilmiş maliyet bedeli 420.000 + 31.500 + 63.000 = 514.500 € olur. Vergi öncesi kazanç 600.000 - 514.500 = 85.500 €’dur.

8 yıllık elde tutmada değer artış vergisi indirimi, 6., 7. ve 8. yıllar için toplam %18’dir. Yani %19’luk verginin uygulanacağı matrah 85.500 € x %82 = 70.110 € olur; CGT yaklaşık 13.321 € çıkar. Sosyal kesintilerde indirim aynı dönemde toplam %4,95’tir; matrah 85.500 € x %95,05 = yaklaşık 81.268 € olur. Yerleşik olmayan klasik durumda %17,2 sosyal kesinti yaklaşık 13.978 € eder. Toplam yaklaşık 27.299 € vergi çıkar.

Ama dosya burada bitmeyebilir. Vergilendirilebilir kazanç 50.000 €’yu aştığı için ek surtaxe devreye girebilir. Bu ek vergi, kazanç büyüdükçe yaklaşık %2 ile %6 arasında değişir. 85.500 € civarı bir kazançta çoğu durumda birkaç bin euroluk ilave doğar; bu örnekte yaklaşık 1.000-2.000 € bandı makul bir çalışma varsayımıdır. Ayrıca satıcı AB/AEA/BK sosyal güvenlik kapsamındaysa %17,2 yerine çoğu dosyada %7,5 solidarity levy uygulanacağından sosyal kesinti ciddi biçimde düşer.

Örnek 2: Türk bir malik, dairesini 23 yıl elde tuttuktan sonra satıyor. Diyelim ki düzeltilmiş maliyet sonrası hesaplanan kazanç 300.000 €. 23 yıl sonunda değer artış vergisi tamamen sıfırlanmıştır; %19 artık yoktur. Sosyal kesintiler ise henüz tamamen bitmemiştir, fakat 23. yılda toplam indirim oranı çok yükselir: 6-21. yıllar arası 16 yıl x %1,65 = %26,4, 22. yıl %1,60, 23. yıl da %9; toplam %37 indirim eder. Yani sosyal kesintiye tabi matrah 300.000 € x %63 = 189.000 € olur.

Bu durumda klasik %17,2 oranıyla sosyal kesinti yaklaşık 32.508 € olur. Eğer kişi AB/AEA/BK sosyal güvenlik kapsamına girmiyorsa bu rakam geçerlidir. Ayrıca kazanç 50.000 € eşiğini geçtiği için ek surtaxe yine gündeme gelir. Görüldüğü gibi 23. yılda satmak, 21. yılda satmaya kıyasla büyük fark yaratır; ama sosyal kesintilerin tamamen kalkması için 30. yıla kadar beklemek gerekir. Nice’te piyasa yeterince güçlüyse, “vergi sıfırlansın diye beklemek” bazen piyasa fırsat maliyetine değmeyebilir.

Représentant fiscal zorunluluğu, istisnalar ve ana konut muafiyeti

AB dışı bir satıcıysanız, Fransa’daki satışlarda sık görülen ek bir unsur “représentant fiscal” yani vergi temsilcisidir. Genel kural şu: satış bedeli 150.000 €’nun üzerindeyse ve satıcı AB vatandaşı/uygun muafiyet grubunda değilse, notaire sizden onaylı bir fiscal representative isteme eğilimindedir. Bu temsilci vergi hesabını doğrular ve Fransız idaresine karşı belirli bir güvence sağlar.

Maliyeti dosyaya göre değişir ama Riviera’daki standart konut satışlarında çoğu zaman satış bedelinin yaklaşık %0,4 ila %1’i arasında bir seviyede görülür. 600.000 €’luk bir satışta bu, kabaca 2.400 € ile 6.000 € arasında ek masraf anlamına gelebilir. Özellikle Amerikalı ve Türk satıcılarda, listing öncesi bu kalemi netleştirmek gerekir; çünkü net satış gelirini doğrudan etkiler.

Başlıca istisnalar da önemlidir. Satış bedeli 150.000 €’nun altındaysa, temsilci çoğu durumda gerekmez. Mülk 30 yıldan uzun süredir elde tutuluyorsa da genellikle zorunluluk kalkar; çünkü artık vergilendirilebilir kazanç kalmaz. Ayrıca AB içi satıcılarda veya belirli anlaşmalı statülerde temsilci yükümlülüğü bulunmayabilir. Dosya bazında vatandaşlık, ikamet ve sosyal güvenlik statüsü birlikte değerlendirilmelidir.

Bir diğer önemli konu, ana konut muafiyeti. Fransa’dan taşınmış bir kişi, belirli şartları karşılıyorsa eski ana konutunu ayrıldıktan sonra genellikle bir yıl içinde satarsa muafiyet talep edebilir. Bu tek seferlik bir avantajdır ve mülkün ayrılış anına kadar gerçekten ana konut olarak kullanılmış olması gibi koşullara bağlıdır. Nice’te expat ailelerde bu kural bazen çok ciddi vergi tasarrufu sağlar; ama dosya iyi hazırlanmazsa notaire bunu otomatik uygulamaz.

ABD ve Türkiye tarafı: ikinci vergi var mı?

Amerikan vatandaşları ve green card sahipleri için kısa cevap: evet, IRS aynı kazancı prensipte tekrar vergiler. Ancak çoğu durumda Fransa’da ödenen vergi, ABD’de foreign tax credit olarak mahsup edilir ve Form 1116 üzerinden çifte vergileme büyük ölçüde bertaraf edilir. Yani aynı kazanç iki kez tam vergiye tabi kalmaz; fakat beyan yükümlülüğü devam eder.

ABD tarafındaki asıl sürpriz, kur farkı kaynaklı “phantom gain” olabilir. Fransa’da euro bazında kazanç sınırlı görünse bile, alım günündeki EUR/USD kuru ile satış günündeki kur farklıysa, dolar bazında daha yüksek bir kazanç çıkabilir. 2026’da kur dalgalanması hâlâ anlamlı olduğu için, özellikle 2017-2021 arasında euro zayıfken alım yapmış Amerikalılar satış öncesi ABD muhasebecisiyle dolar-bazlı maliyet hesabını mutlaka çalışmalı.

Türk vergi mukimleri için de dosya Fransa ile bitmez. Türkiye’de dünya çapındaki gelirler üzerinden vergilendirme ilkesi devreye girebilir ve Fransa’daki gayrimenkul satış kazancının Türkiye’de nasıl ele alınacağı, kişinin tam mükellefiyet durumuna, çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasına ve elde tutma süresine göre değişir. Uygulamada Fransa’da ödenen verginin Türkiye tarafında mahsubu veya dikkate alınması mümkündür; ancak bunu otomatik varsaymak doğru olmaz.

Özellikle İstanbul veya Ankara’da vergi mukimi olup Nice, Beaulieu-sur-Mer ya da Cannes’da ikinci ev satan Türk malikler için, satış kapanışından önce Türk vergi danışmanıyla koordinasyon şarttır. Çünkü Fransa’daki doğru hesap, Türkiye’deki yanlış beyan yüzünden değerini kaybedebilir.

Pratik hazırlık: notaire hangi belgeleri ister, neden faturaları saklamalısınız?

En iyi satış dosyaları, listing anında yarısı hazırlanmış dosyalardır. Notaire genelde tapu edinim belgesi, satın alma tarih ve bedeli, kimlik ve adres belgeleri, medeni durum evrakı, Fransız vergi numarası varsa ilgili bilgiler, banka detayları, enerji performans raporları ve ortak gider bilgileri gibi temel evrakları ister. Apartman dairesinde copropriété belgeleri de ayrıca gerekir.

Vergi hesabı açısından asıl altın değerindeki belgeler şunlardır: eski notaire kapanış belgesi, satın almada ödenen masrafların dökümü, tadilat faturaları, yüklenici sözleşmeleri, banka transfer kanıtları ve gerekiyorsa plan/izin dosyaları. “Evi çok masrafla yaptık” demek yetmez; Fransız vergi sistemi belge ister. Nice’te 2000’lerin başında yenilenmiş belle époque dairelerde, faturalar duruyorsa vergi farkı on binlerce euro olabilir.

Bu yüzden müşterilerimize hep aynı şeyi söylüyoruz: yenileme faturalarını 20 yıl saklamak külfet değil, yatırımın parçasıdır. Eski sahibi Amerikan olan dairelerde sık gördüğümüz hata, mutfak ve tesisat için ödenen ciddi rakamların yalnızca e-posta zincirlerinde kalmış olması. Notaire’in güvenle maliyete ekleyebilmesi için okunabilir, isimli ve tarihli faturalar gerekir.

Zamanlama da en az belge kadar önemlidir. 21. yılın sonunda satmak ile 22. yılı doldurup satmak arasında %19’luk verginin tamamen silinmesi gibi büyük farklar olabilir. Ama piyasada alıcı iştahı kuvvetliyse, örneğin Nice merkezde kısa dönem kiralama regülasyonları sıkılaştığı için yatırımcı talebi segment değiştiriyorsa, sırf vergi için beklemek her zaman doğru değildir. Özellikle 2026’da turizm güçlü olsa da belediye kuralları yatırımcı davranışını etkiliyor; bu nedenle vergi takvimi ile piyasa takvimini birlikte okumak gerekir.

Sonuç

Fransa’da yerleşik olmayan biri olarak satış yaparken ödeyeceğiniz vergi çoğu dosyada tahmin edilebilir: önce doğru maliyet bedelini kurarsınız, sonra elde tutma süresine göre indirimleri uygularsınız, ardından gerekiyorsa surtaxe ve fiscal representative maliyetini eklersiniz. En pahalı hata, oranı bilmemek değil; masrafa eklenebilecek kalemleri belgeleyememek veya satışı yanlış yılda kapatmaktır.

Nice ve Fransız Rivierası’nda her mahalle, her alıcı profili ve her malik statüsü aynı değildir. Carré d’Or’daki ikinci ev satışı ile Cimiez’de 23 yıllık aile dairesinin vergi profili bambaşka olabilir. ABD veya Türkiye bağlantınız varsa tablo bir katman daha karmaşıklaşır.

Dosyanızı satışa çıkarmadan önce iki dilli, sahayı bilen bir ekiple rakamları önceden modellemek isterseniz Velmira Living ile iletişime geçebilirsiniz. Notaire süreci, vergi çerçevesi ve satış stratejisini Türkçe ve İngilizce birlikte değerlendirebiliriz.