Nice’ta Kiralık Yatırımda LMNP mi, SCI mı?

TL;DR

Nice’ta tek başına ya da eş olarak mobilyalı kısa/orta dönem kiralama yapacaksanız en iyi yapı genelde LMNP’dir: kuruluş masrafı sıfırdır ve amortisman sayesinde kira geliriniz çoğu dosyada yaklaşık 8-10 yıl fiilen %0 gelir vergisiyle ilerler. SCI ise özellikle 3+ aile üyesi ortak alımda, çocuklara devir planında ve boş uzun dönem kiralamada daha uygundur; ancak SCI-IS seçeneğinde satış vergisi ciddi bir tuzaktır.

Giriş

Nice’ta kiralık yatırım konuşurken soru genelde fiyatla başlar: Carré d’Or, Musiciens, Libération, Le Port ya da Cimiez’de metrekare kaç euro? Oysa satın alma kararını sonradan en çok etkileyen konu çoğu zaman tapu değil, mülkiyet yapısıdır. Aynı daireyi LMNP ile almakla SCI ile almak arasında, yıllık net getiri, muhasebe yükü, satışta vergi ve miras maliyeti açısından çok ciddi fark oluşur.

2026 itibarıyla Nice piyasasında iyi konumlu stüdyo ve 1+1 karşılığı dairelerde mobilyalı kiralama talebi hâlâ güçlü. Üniversite, hastane, uzaktan çalışan profesyoneller, sezonluk turist akışı ve kış aylarında uzun konaklayan yabancılar sayesinde orta dönem kiralama özellikle merkezde canlı. Buna karşılık kısa dönem kiralama tarafında belediye kuralları, kayıt süreçleri ve bazı bölgelerde artan denetim artık eskisi kadar “kolay kazanç” alanı bırakmıyor. Bu yüzden doğru hukuki yapı seçimi, sadece vergi optimizasyonu değil, kullanım senaryosuna göre risk yönetimi anlamına da geliyor.

Kısa cevap şu: Tek alıcı veya bir çift olarak mobilyalı kiralama düşünüyorsanız, çoğu dosyada LMNP daha pratik ve daha kârlı. Aile içinde birkaç kişiyle ortak yatırım yapıyor, çocuklara aşamalı devir planlıyor ya da evi boş uzun dönem kiraya vermek istiyorsanız, SCI öne çıkar. Ama ayrıntıda birkaç kritik tuzak var; özellikle SCI’de kurumlar vergisi seçeneği ve LMNP’de kimsenin başta söylemediği CFE vergisi.

LMNP ve SCI’yi 10 başlıkta net karşılaştırma

1) Hukuki yapı: LMNP bir şirket değildir; gerçek kişinin mobilyalı kiralama statüsüdür. Yani daireyi kendi adınıza alır, vergi dairesine mobilyalı kiralama faaliyeti olarak kaydedersiniz. SCI ise ayrı bir tüzel kişiliktir; ortakları olan bir sivil gayrimenkul şirketidir. Bu fark günlük yönetimde çok şey değiştirir.

2) Asgari ortak sayısı: LMNP tek kişiyle olur; evli veya partner bir çift de kendi adlarına paylı alım yapıp uygulayabilir. SCI için en az iki ortak gerekir. Pratikte gerçek avantajı genelde 3 veya daha fazla aile üyesi devreye girdiğinde başlar; anne-baba ve çocuklar, kardeşler veya kuzenler gibi.

3) Kuruluş maliyeti ve süre: LMNP tarafında kuruluş masrafı fiilen sıfıra yakındır; doğru beyan ve kayıtla çoğu dosya aynı gün veya birkaç gün içinde açılır. SCI’de ise esas sözleşme, ilan, kayıt ve çoğu aile senaryosunda notaire koordinasyonu nedeniyle tipik toplam maliyet yaklaşık 1.500 ila 3.000 euro aralığındadır. Süre de genelde 4 ila 6 hafta sürer.

4) Kira geliri vergisi: LMNP’de iki ana rejim vardır. Micro-BIC rejiminde yıllık brüt gelir 77.700 euroya kadar %50 götürü gider uygulanır; kalan yarı vergi matrahıdır. Réel rejimde ise faiz, aidat, sigorta, tamirat, muhasebe ve en önemlisi amortisman düşülür. Nice’ta 300.000-450.000 euro bandında alınan tipik bir mobilyalı dairede, iyi kurgulanmış réel dosyasında 8 ila 10 yıl boyunca gelir vergisinin fiilen sıfırlanması çok yaygındır. SCI’de ise varsayılan rejim gelir vergisidir; kâr ortakların şahsi vergi dilimine eklenir. SCI-IS yani kurumlar vergisi seçilirse küçük kârda %15, sonra yaklaşık %25 bandı devreye girer; ilk bakışta cazip görünür ama çıkışta pahalıya patlayabilir.

5) Satışta değer artışı vergisi: LMNP’nin en büyük güçlerinden biri burada. Bireysel gayrimenkul değer artışı rejimi uygulanır; kabaca %19 vergi + %17,2 sosyal kesinti vardır, fakat süreye bağlı indirim işler. 22 yılda gelir vergisi kısmı sıfırlanır, 30 yılda sosyal kesintiler de biter. SCI-IS’de ise amortisman düşüldüğü için muhasebe değeri azalır ve satışta vergi tabanı büyür; ayrıca bireysel süre indirimi yoktur. Yaklaşık %25 kurumlar vergisi etkisi nedeniyle bu model uzun vadede ciddi tuzak olabilir.

6) Miras ve devir planlaması: Burada SCI açık ara önde. Şirket paylarını kademeli bağışlamak, çıplak mülkiyet/intifa kurguları yapmak ve aile içi kontrolü korurken vergi yükünü azaltmak çok daha kolaydır. Fransa’da çocuklara devir planlayan aileler için SCI’nin asıl değeri kira vergisinde değil, kuşaklar arası geçiştedir.

7) Krediye erişim: Nice ve Alpes-Maritimes bölgesinde 2026 itibarıyla yabancılar için mortgage hâlâ mümkün, fakat dosyanın gelir kalitesi ve peşinat oranı belirleyici. LMNP’de süreç daha sade olur. SCI’de de kredi alınır ama bankalar çoğunlukla tüm ortakların kefaletini ve imzasını ister. Aile içi çok ortaklı yapıda bu, operasyonu yavaşlatır.

8) Yabancı yatırımcı uyumu: ABD, Birleşik Krallık ve Türkiye vatandaşları için her iki model de çalışır. ABD-Fransa vergi anlaşması çifte vergilemeyi azaltır; ancak ABD vatandaşlarının yerel Fransız muhasebesi ile ABD beyanını birlikte düşünmesi gerekir. Türk yatırımcılar için de hem bireysel alım hem SCI yaygındır; önemli olan gelir türü ve çıkış planıdır.

9) Kısa dönem kiralama regülasyonu: LMNP, Airbnb yapmak için otomatik serbestlik vermez. Nice belediyesi, özellikle ana ikametgâh olmayan dairelerde kullanım, kayıt ve bazı durumlarda dönüşüm kurallarını dikkatle izler. SCI de bu riski ortadan kaldırmaz. Yapının türü değil, kiralama modeli ve belediye kuralları belirleyicidir.

10) Muhasebe ve idari karmaşıklık: LMNP réel rejimde iyi bir muhasebeci ister ama yapı yalındır. SCI’de yıllık genel kurul, hesaplar, ortak kararları ve vergi rejimine göre daha ağır bir idari çerçeve vardır. Özellikle SCI-IS seçildiğinde muhasebe disiplininin seviyesi belirgin şekilde artar.

Nice özelinde hangi senaryoda hangisi daha mantıklı?

Nice’ta merkez mahallelerde alınan tipik yatırım dairelerini düşünelim. Musiciens veya Carré d’Or’da bir 1+1, tramvaya ve sahile yakın olduğu için kısa ve orta dönem karmasında iyi çalışır. Libération’da ulaşım ve pazar çevresi, orta dönem kiracı için güçlüdür. Le Port tarafı turistik ve yaşam tarzı odaklıdır. Cimiez ise daha sakin, daha yerleşik ve çoğu zaman uzun dönem profil çeker. Bu mahalle farkı, doğru hukuki yapıyı da etkiler.

Eğer hedefiniz mobilyalı kiralama ise, örneğin 9 aylık öğrenci/akademik dönem + yazın sezonluk model ya da tamamen mobilité/orta dönem kiralama ise LMNP neredeyse her zaman ilk bakılacak seçenektir. Sebebi sadece vergi değil; kurulum hızlıdır, mülkiyet esnektir ve satışta bireysel değer artışı rejiminin avantajı korunur. Özellikle tek daireyle başlayan yatırımcı için SCI çoğu zaman gereksiz ağırlık yaratır.

Buna karşılık üç kardeşin birlikte aldığı bir aile dairesi, ya da ebeveynlerin bugün alıp çocuklara etap etap devretmek istediği bir mülkte SCI çok daha düzenli bir çerçeve sunar. Herkesin payı nettir, karar mekanizması sözleşmeyle yazılır, ileride pay bağışı yapılabilir. Nice gibi değeri zaman içinde artan bir şehirde, aile içi devir stratejisi vergi kadar önemlidir.

Boş uzun dönem kiralamada da SCI daha mantıklı olabilir. Çünkü LMNP zaten mobilyalı kiralama statüsüdür. Evinizi klasik vide yani boş kiraya verecekseniz, bireysel sahiplik veya aile yapısına göre SCI doğal seçenek olabilir. Burada karar, kira vergisinden çok ortaklık yönetimi ve miras planlaması ekseninde verilir.

Üç gerçek profil üzerinden örnek hesap

1) Bekâr Amerikalı yatırımcı: Diyelim ki bir ABD vatandaşı, Le Port yakınında 320.000 euroya bir stüdyo veya küçük 1+1 alıyor. Mobilyalı orta dönem kiralama ile yıllık 18.000-22.000 euro brüt gelir hedefliyor. Bu profil için LMNP-réel çoğu zaman açık ara en iyi çözüm. Faiz, aidat, sigorta, management fee ve amortisman düştükten sonra Fransa’da ödenecek vergi çoğu yıl sıfıra çok yakın olur. Üstelik ABD-Fransa anlaşması sayesinde aynı gelirin iki kez tam yükle vergilenmesi önlenir. SCI burada ancak başka ortak varsa anlam kazanır.

2) Fransız-Türk çift: Diyelim Musiciens’de 430.000 euroya iki odalı bir daire alıyorlar; yılın bir kısmında kendileri kullanıp kalan dönemde mobilyalı kiraya verecekler. Eşler birlikte doğrudan mülkiyetle LMNP kullanabilir. Özellikle çocuklara hemen devir planı yoksa SCI kurmak çoğu zaman gereksiz masraf yaratır. Burada kritik nokta kullanım takvimini, belediye kurallarını ve kişisel kullanımın vergi etkisini baştan netleştirmektir. Eğer birkaç yıl sonra daha büyük aile portföyü kurma niyeti varsa o zaman SCI yeniden masaya konur.

3) Dört kişilik aile, veraset planı yapıyor: Anne, baba ve iki yetişkin çocuk birlikte Cimiez’de 650.000 euro civarında büyük bir daire alıyor; hedef uzun dönem kiralama ve mülkü aile içinde tutmak. Bu senaryoda SCI çok daha uygundur. Payların baştan tanımlanması, kararların yazılı olması ve zaman içinde çocuklara pay devrinin kademeli yapılabilmesi büyük avantaj sağlar. Kira gelirinde bazı yıllar LMNP kadar vergi verimliliği vermese de, uzun vadeli miras maliyetindeki tasarruf bunu çoğu dosyada fazlasıyla telafi eder.

Burada 2026 finansman ortamını da eklemek gerekir. Fransa’da mortgage oranları 2023 zirvelerine göre daha dengeli seyrediyor; profil ve vadeye göre kabaca %3 ila %4,2 bandı görülebiliyor. Yabancılarda peşinat beklentisi daha yüksek kalıyor. EUR/USD tarafındaki oynaklık da Amerikalı alıcı için giriş maliyetini ciddi etkileyebiliyor; kur avantajı iyi bir yılda notaire masrafını neredeyse kompanse edecek kadar fark yaratabiliyor.

İki önemli tuzak: SCI-IS geri dönüşsüzlüğü ve LMNP’de CFE

En sık gördüğümüz hata SCI kurup otomatik olarak SCI-IS’e yönelmek. Sebep genelde şu: “Kurumlar vergisi oranı düşük, o hâlde daha iyi.” Kâğıt üstünde ilk yıllarda doğru gibi görünür, çünkü gider ve amortismanla vergi yönetilebilir. Fakat satış gününde amortize edilmiş değer üzerinden oluşan yüksek vergiyi görünce tablo değişir. Üstelik IS seçeneği pratikte geri dönüşü çok zor, çoğu durumda fiilen geri alınamaz bir karardır. Kısa vadeli vergi rahatlığı için uzun vadeli çıkış maliyetini büyütmek, Nice gibi yeniden satış potansiyeli yüksek piyasada pahalı bir hata olabilir.

İkinci konu LMNP’de CFE, yani Cotisation Foncière des Entreprises. Birçok yatırımcı bunu satın alma aşamasında hiç duymuyor. Oysa mobilyalı kiralama faaliyeti için belediyeye bağlı işletme vergisi niteliğinde yıllık bir kalem çıkabilir. Tutar belediyeye ve duruma göre değişir; Nice’ta küçük bir dosyada genelde birkaç yüz euro seviyesinde görmek normaldir. Büyük bir vergi değildir ama “LMNP tamamen vergisiz” algısını bozan sürpriz masraftır.

Bunlara ek olarak kısa dönem kiralamada belediye kayıtları, apartman yönetim planı, copropriété iç düzeni ve kullanım değişikliği kuralları mutlaka kontrol edilmelidir. Bazı binalarda yönetim planı sezonluk kiralamayı fiilen zorlaştırır. Özellikle Vieux-Nice, sahil hattı ve çok turistik ceplerde denetim hassastır. Mülkiyet yapısı ne olursa olsun, operasyon modeliniz yerel kuralla uyumlu değilse vergi optimizasyonunun pek anlamı kalmaz.

Pratik karar çerçevesi

Kararı basitleştirelim. Tek kişiyseniz ve hedef mobilyalı kiralama ise: LMNP. Evli ya da partnerseniz, birlikte alıp mobilyalı kısa/orta dönem kiraya verecekseniz: yine çoğu durumda LMNP. Üç veya daha fazla aile üyesi ortaksa: SCI ciddi aday. Ana hedef çocuklara devir ve aile içi düzen ise: SCI. Boş uzun dönem kiralama düşünülüyorsa: bireysel sahiplik veya SCI, dosyanın ortaklık yapısına göre seçilir; LMNP doğal araç değildir.

Satış ufku da belirleyici. 5 ila 15 yıllık bir yatırım ufkunda ve ileride satma ihtimali varsa, LMNP’nin değer artışı rejimi çoğu zaman daha güvenli. “Bu daire ailede kalsın, gelir ikinci planda, devir düzeni önemli” diyorsanız SCI mantığı güçlenir. Yani soru yalnızca “bugün daha az vergi hangisinde” değildir; “10 yıl sonra satarsam ne olur, 20 yıl sonra çocuklara nasıl geçer” sorularını birlikte sormak gerekir.

Nice piyasasında doğru cevap mahalleye, kiralama tipine ve aile yapısına göre değişir. Carré d’Or’da yüksek dolulukla çalışan tek yatırım stüdyosu ile Cimiez’de aile varlığı olarak tutulan büyük daire aynı mantıkla yönetilmez. En pahalı hata da çoğu zaman yanlış yapı ile doğru evi almak olur.

Sonuç

Başlık sorusunun dürüst cevabı şu: Nice’ta kiralık yatırım için “genel kazanan” LMNP’dir, ama yalnızca doğru profil için. Tek alıcılar ve çiftler, özellikle mobilyalı kısa/orta dönem kiralamada, LMNP ile hem hızlı kurulum hem de güçlü vergi avantajı elde eder. SCI ise aile ortaklığı, paylı sahiplik ve miras planlamasında rakipsizdir. Buna karşılık SCI-IS seçeneği, satışta vergi nedeniyle çok dikkatli değerlendirilmelidir.

Fransa’da yapı seçimi satın alma teklifinden önce yapılmalı. Notaire, muhasebeci, banka ve belediye kuralları birbirini etkiliyor; son dakikada verilen karar sonradan pahalı düzeltmelere yol açıyor. Nice, yıl boyu talep gören ama kuralları yer yer sertleşen bir pazar. Bu yüzden şablon cevap değil, dairenin bulunduğu mahalleye, kiralama modelinize ve aile yapınıza göre hazırlanmış bir plan gerekir.

İsterseniz Velmira Living ile Türkçe-İngilizce iki dilli bir görüşmede senaryonuzu netleştirebiliriz: LMNP mi SCI mı, kısa dönem mi orta dönem mi, belediye kuralları ve net getiri hesabı nasıl şekillenir birlikte bakarız.