2026’da Nice’ta Eşyalı Evi Turiste Yasal Kiralama

TL;DR

Evet, 2026’da Nice’taki eşyalı mülkünüzü turistlere yasal olarak kiraya verebilirsiniz; ancak 5 adım zorunlu: belediyenin téléservice portalında kayıt alıp 13 haneli numara edinmek, ikinci konutsa gerekiyorsa changement d’usage izni almak, guichet-unique üzerinden LMNP/SIRET kaydı yapmak, gecelik €0.60–4.30 taxe de séjour’ü tahsil edip üç ayda bir beyana geçirmek ve yıllık gelir vergisini micro-BIC (%50 gider indirimi, €77,700 ciroya kadar) veya régime réel altında doğru beyan etmektir.

Giriş

Nice’ta kısa dönem kiralama 2026’da hâlâ güçlü bir gelir modeli. Promenade des Anglais, Carré d’Or, Vieux Nice, Port ve Libération hattında iyi konumlu, düzgün yönetilen eşyalı daireler yaz sezonunda yüksek doluluk alıyor; omuz sezonda ise iş seyahati, kongre ve uzun hafta sonu trafiği talebi canlı tutuyor. Ancak işin hukuki tarafı birkaç yıl öncesine göre çok daha sıkı. Belediye kayıt numarası olmadan ilan açmak fiilen mümkün değil; ikinci konutlarda ise bazı merkezi bölgelerde yeni izin kotası sıfıra kadar inmiş durumda.

2026 pazarı bir yandan güçlü turizm, diğer yandan daha sert denetim demek. ABD doları karşısında euro son dönemde aşırı pahalı bir noktaya kaçmadığı için Amerikalı sahipler için gelir hesabı hâlâ anlamlı; fakat Fransa’da mortgage faizleri 2024 zirvelerine göre daha dengeli olsa da eski ultra düşük seviyelere dönmüş değil. Kısacası bugün kısa dönem kiralama artık “anahtarı bırak, platforma koy” işi değil. Süreci doğru kuran kazanıyor; eksik bırakan ise para cezası ve ilan kapanması riski alıyor.

2026’da Nice’ta yasal kısa dönem kiralamanın 5 zorunlu adımı

1) İlk adım belediye kaydı. Nice mairie’nin “téléservice de location meublée touristique” portalında mülkü beyan edersiniz ve 13 haneli bir numara alırsınız. Bu numara her ilanda görünmek zorunda: Airbnb, Booking, Abritel, doğrudan web sitesi fark etmez. Numara yoksa platform tarafında ilan yayına alınmayabilir; alınsa bile şikâyet ve kontrol halinde ağır yaptırım riski vardır.

2) Mülk ikinci konutsa, çoğu durumda “changement d’usage” yani kullanım değişikliği izni gerekir. Burası Nice’ta işin en kritik ve en çok yanlış anlaşılan kısmı. Ana ikametgâh ile ikinci konut aynı kurala tabi değildir. Belediye özellikle merkezi ve baskı altındaki alanlarda yeni izinleri kota ile sınırlandırabiliyor; 2026 için bazı merkez mahallelerde yeni izin sayısı fiilen sıfır. Carré d’Or, Vieux Nice ve sahile yakın bazı bloklarda dosya hazırlamadan önce güncel kısıtı teyit etmek gerekir.

3) Vergi ve işletme tarafı için LMNP kaydı yapılır. Çoğu bireysel malik için statü Loueur en Meublé Non Professionnel’dir. Kayıt artık guichet-unique portalı üzerinden ilerliyor ve size bir SIRET numarası veriliyor. Bu adım yalnızca vergi için değil, faaliyetinizin resmi niteliği açısından da önemli.

4) Taxe de séjour, yani konaklama vergisi, misafirden tahsil edilip şehre aktarılır. Nice’ta 2026 oranı sınıflandırmaya göre gecelik kişi başı yaklaşık €0.60 ile €4.30 arasında değişir. Platform bazen bunu otomatik toplar; bazen sorumluluk malikte veya yöneticide kalır. Otomatik toplandığını varsaymak hata olur; hangi kanalın neyi topladığını aylık mutabakatta kontrol etmek gerekir. Beyanlar genellikle çeyreklik yürür.

5) Yıllık gelir beyanı doğru rejimde yapılır. Basit yol micro-BIC: brüt cironuz €77,700’e kadar ise standart %50 gider indirimi uygulanır. Daha profesyonel yaklaşım ise régime réel’dir; burada gerçek giderler ve amortisman kullanılır. Nice’ta iyi satın alınmış, mobilya ve yenileme yatırımı bulunan bir dairede amortisman sayesinde vergilendirilebilir gelir çoğu kez uzun yıllar, tipik olarak 8 ila 10 yıl, sıfıra çok yaklaşabilir.

Kayıt yetmez: operasyonel uyum kuralları

Yasal çerçeve yalnızca kayıt ve vergi değildir. Turistik eşyalı kiralamada misafir kabulünden çıkış temizliğine kadar bazı temel kurallar uygulanır. En önemlilerden biri “fiche de police”. Fransız olmayan yabancı misafirlerden kimlik bilgisi toplanması gerekir. Bu bir tercih değil, konaklama işletmeleri için düzenlenmiş bir yükümlülüktür. Uygulamada pasaport ya da kimlikten gerekli bilgiler alınır, form saklanır ve talep halinde ibraz edilir.

Mülkün “meublé” sayılması için asgari eşya listesi de zorunludur. 2015’te imzalanan düzenleme çerçevesinde yatak, pişirme ekipmanı olan mutfak, tabak-çanak, masa, sandalye, depolama alanı, aydınlatma ve temizlik malzemeleri bulunmalıdır. Nice’ta çok gördüğümüz hata şu: iyi dekore edilmiş ama hukuki anlamda eksik donanımlı daire. Şık bir stüdyo, gerekli temel ekipman yoksa mevzuata göre eksik kalır.

Sigorta tarafında PNO, yani non-occupant landlord insurance, ihmal edilmemeli. Bina ortak sigortası tek başına yetmez; dairenin boş kaldığı dönemler, üçüncü kişilere gelebilecek zararlar ve mal sahibi sorumluluğu için ayrı koruma gerekir. 1997 öncesi binalarda ise diagnostic amiante dosyasını kontrol etmek akıllıca değil, fiilen gerekli bir ön hazırlıktır. Nice’ta belle époque ve 1960–1980 stoğu çok yaygın olduğu için bu konu özellikle merkezde sık karşımıza çıkar.

Cezalar, platform denetimi ve 2026’da gerçek risk

Bugün asıl değişiklik denetimin teoride kalmaması. Kayıtsız turistik kiralama için para cezaları ciddidir: kayıt olmadan kiralamada €50,000’a kadar, tekrarda €80,000’a kadar riskten söz ediyoruz. Buna ek olarak belediye, vergi idaresi ve platform verileri artık geçmişe kıyasla daha kolay çapraz kontrol ediliyor. “Nasıl olsa kimse bakmaz” dönemi Nice’ta büyük ölçüde kapandı.

Platform tarafı da sertleşti. Airbnb ve Booking gibi kanallarda 13 haneli kayıt numarasının ilanda görünmesi beklenir. Numara yoksa ilan reddi, askıya alma veya sonradan kaldırma riski vardır. Özellikle yüksek sezon öncesi hesap temizliği yapan platformlar bu konuda daha katı davranıyor. Ev sahibi açısından en pahalı hata, Temmuz başında denetim veya belge talebi nedeniyle takvimin kapanmasıdır. Nice’ta bir iki haftalık kayıp bile yıllık performansı hissedilir ölçüde aşağı çeker.

Velmira Living bu 5 adımı nasıl yönetir? DIY sahipler için aylık iş akışı

Boutique bir yönetici ile çalışmanın değeri burada ortaya çıkıyor: yalnızca check-in değil, dosya bütünlüğü. Velmira Living’de tipik süreç şöyle ilerler: önce mülkün kullanım statüsü ve bina geçmişi incelenir; ana ikametgâh mı, ikinci konut mu, copropriété yönetmeliğinde turistik kiralamayı zorlaştıran bir hüküm var mı, bina 1997 öncesi mi, sigorta ve amiante dosyası hazır mı? Ardından belediye kayıt başvurusu açılır, gerekiyorsa changement d’usage uygunluğu kontrol edilir, LMNP/SIRET dosyası hazırlanır ve ilan metinlerine kayıt numarası işlenir.

Aylık operasyon tarafında biz şu takvimi izleriz; kendi yapmak isteyen malikler de aynı sistemi kopyalayabilir. Ay başında önce bir önceki aya ait platform mutabakatı çıkarılır: hangi kanaldan kaç gece, ne kadar brüt kira, ne kadar komisyon, taxe de séjour kim tarafından tahsil edildi? Ay ortasında misafir dosyaları ve fiche de police kayıtları gözden geçirilir; eksik kimlik varsa tamamlanır. Ay sonunda muhasebe klasörü güncellenir: faturalar, temizlik, çamaşır, bakım, internet, copropriété, faiz, sigorta, küçük ekipman alımları. Çeyrek kapanışında taxe de séjour beyanı yapılır. Yıl sonunda ise micro-BIC mi, régime réel mi daha avantajlı, dosya üzerinden karar verilir veya mevcut rejime uygun bilanço hazırlanır.

Bu iş akışı kulağa teknik geliyor ama aslında düzen meselesi. Nice’ta iki odalı bir daire yılda 40–60 ayrı konaklama görebiliyor. Her rezervasyon tek tek küçük; ama hukuki yük toplamda büyüyor. Bizim rolümüz o toplamı görünmez hâle getirmek: malikin dosyası temiz, geliri izlenebilir, platformları uyumlu, vergisi savunulabilir olsun.

Uyum kontrol listesi ve maliyet tablosu

İşe başlamadan önce hızlı kontrol listesi: 1) Mülkün adresi ve kullanım statüsü net mi? 2) Nice mairie kayıt numarası alındı mı? 3) İkinci konutsa changement d’usage gerekip gerekmediği yazılı teyit edildi mi? 4) SIRET alındı mı? 5) İlanlarda 13 haneli numara görünüyor mu? 6) Eşya listesi mevzuata uygun mu? 7) PNO sigortası aktif mi? 8) 1997 öncesi bina ise amiante dosyası kontrol edildi mi? 9) Fiche de police süreci kuruldu mu? 10) Taxe de séjour mutabakatı hangi kanalda kimin sorumluluğunda belli mi? 11) Vergi rejimi seçildi mi?

2026 için tipik uyum maliyetleri Nice’ta şu aralıkta düşünülebilir: tek seferlik kurulum yaklaşık €600–1,200. Bunun içinde dosya hazırlığı, kayıt başvuruları, temel hukuki/operasyonel kurgu ve gerektiğinde muhasebe açılışı yer alır. Yıllık devam maliyeti çoğu malikte €200–400 bandında kalır; buna sigorta farkları, küçük idari giderler ve temel beyan desteği dâhil edilir. Eğer régime réel ile uzman muhasebe desteği alınacaksa rakam mülk sayısına ve dosya karmaşıklığına göre yukarı çıkar. Ancak özellikle amortisman avantajı olan dosyalarda bu ek maliyet genellikle vergi tasarrufu ile fazlasıyla dengelenir.

Sonuç

2026’da Nice’ta eşyalı mülkü turiste yasal kiralamak mümkün; ama artık yalnızca iyi dekorasyon ve güzel fotoğraf yetmiyor. Belediyeye kayıt, doğru kullanım izni, SIRET, taxe de séjour ve sağlam vergi rejimi birlikte yürümeli. Buna misafir kimlik formu, zorunlu eşya listesi, PNO sigortası ve eski binalarda amiante kontrolü ekleniyor.

Doğru kurulduğunda sistem gayet yönetilebilir. Özellikle Nice gibi talebi güçlü ama denetimi sıkı bir pazarda, ilk günden temiz dosya ile başlamak en ucuz çözümdür. Mülkünüzün statüsünü, mahallenizin 2026 kısıtlarını ve size en uygun vergi rejimini birlikte netleştirmek isterseniz Velmira Living ile Türkçe ve İngilizce kısa bir değerlendirme görüşmesi planlayabilirsiniz.