Fransa’da Ev Almak Oturum ya da Vize Verir mi?

TL;DR

Hayır. Fransa’nın 2026 itibarıyla bir “golden visa” programı yok; Nice’te €500.000 hatta €5 milyonluk bir ev almak size sıfır göçmenlik hakkı verir. Ancak mülk sahipliği, özellikle VLS-TS visiteur vizesi başta olmak üzere yasal kalış yollarını ciddi biçimde kolaylaştırır: yetişkin başına yaklaşık €1.500+ aylık pasif gelir, özel sağlık sigortası ve güçlü adres kanıtıyla yıllık yenilenebilen oturum sürecine girilebilir.

Giriş

Nice, Cannes ya da Antibes’te ev bakan Amerikalı ve Türk alıcıların bize en sık sorduğu sorulardan biri şu: “Evi alınca oturum da geliyor mu?” Akdeniz’de bu beklenti anlaşılır; çünkü Portekiz, İspanya ve Yunanistan yıllarca “golden visa” mantığıyla anıldı. Fransa ise aynı kulvarda hiç olmadı.

Fransa’da mülk satın almak, ister Carré d’Or’da deniz manzaralı bir daire olsun ister Cimiez’de aile apartmanı, otomatik olarak ne oturum izni verir ne de vize üretir. Buna rağmen pratikte önemli bir gerçek var: Doğru dosya kurulduğunda, özellikle Nice’te kendi adresinize sahip olmanız, uzun süreli kalış başvurularını çok daha ikna edici hale getirir. Bu yüzden mesele “ev almak oturum verir mi?” sorusundan çok, “ev sahipliği hangi yasal rotaları kolaylaştırır?” sorusudur.

2026 itibarıyla tablo daha da net. Fransa’da yabancılar için mortgage faizleri çoğu dosyada kabaca %3 ila %4,5 bandında görülüyor; ABD doları ve euro paritesi son yıllara göre daha dengeli seyretse de Amerikalı alıcı için kur riski hâlâ hesap gerektiriyor. Nice’te kısa dönem kiralama kuralları sıkı, Schengen giriş-çıkış takibi dijitalleşiyor ve vergi yerleşikliği konusu eskisinden daha kritik. Bu yazıda bütün resmi dürüstçe koyuyoruz.

Fransa’da gerçekçi rota: VLS-TS “visiteur” vizesi

Amerikalı ve Türk mülk sahipleri için en yaygın ve en temiz yol, VLS-TS visiteur yani uzun süreli “ziyaretçi” vizesidir. Mantığı basittir: Fransa’da çalışmadan yaşayacağınızı, kendi gelirinizle geçineceğinizi, devlete yük olmayacağınızı ve kalacak gerçek bir adresiniz olduğunu gösterirsiniz. Nice’te satın aldığınız daire burada çok güçlü bir dayanak olur; tapu süreciniz tamamlandıysa, adresse de résidence kısmında kiralık bir adrese göre çok daha sağlam görünürsünüz.

Gelir tarafında konsolosluklar ve dosyayı inceleyen makamlar tek bir sihirli rakam açıklamaz; ama pratikte yetişkin başına yaklaşık €1.500 ve üzeri aylık düzenli pasif gelir göstermek çoğu dosyada asgari konfor alanıdır. Emekli maaşı, temettü, kira geliri, yatırım gelirleri veya yurt dışındaki şirketten pasif nitelikte dağıtım bu çerçevede değerlendirilebilir. Çalışma karşılığı aktif maaş varsa, bu kategoriye dikkatli yerleştirilmelidir; çünkü visiteur vizesi, Fransa’da çalışmama taahhüdüne dayanır.

Buna ek olarak kapsamlı özel sağlık sigortası gerekir. Özellikle ilk başvuruda Fransız sosyal güvenlik sistemine girmeden önce hastane, acil durum ve temel tedavileri kapsayan poliçe beklenir. Dosyada ayrıca banka bakiyeleri, son vergi beyannameleri, gelir kanıtları, evlilik cüzdanı varsa aile bağını gösteren belgeler ve Fransa’da yaşayacağınızı anlatan tutarlı bir niyet mektubu yer alır.

Vize onaylandığında Fransa’ya giriş yaparsınız ve VLS-TS’nizi çevrim içi olarak valide edersiniz. Sonraki aşama yıllık yenilemelerdir; düzenli ve kesintisiz ikamet devam ettikçe carte de séjour çizgisine oturursunuz. Genelde 5 yıllık sürekli yasal ikamet sonrasında 10 yıllık carte de résident için uygunluk doğabilir. Burada “uygunluk” ile “otomatik hak” aynı şey değildir; dosyanın düzeni, fiili ikamet ve entegrasyon unsurları yine önem taşır. Ama doğru yapı kurulduğunda, Nice’te mülk sahipliği bu yolun en sağlam taşlarından biridir.

Oturum istemeyenler için: 90/180 Schengen kuralı

Bazı alıcılar Fransa’ya yerleşmek istemiyor; sadece yılın belirli dönemlerinde Nice’te yaşamak, kışı güneşte geçirmek ya da yazları aileyle geçirmek istiyor. Bu durumda temel çerçeve Schengen’in 90/180 kuralıdır. Kuralın özü şu: Schengen bölgesinde herhangi bir 180 günlük dönemde en fazla 90 gün kalabilirsiniz. Yani “yılda 90 gün” değil, hareketli bir 180 günlük pencere içinde toplam 90 gün.

Bu kural özellikle Amerikalılar için sık yanlış anlaşılıyor. ABD vatandaşı olmak, Fransa’da daha uzun kalma hakkı vermez; Türk vatandaşları için de sonuç aynı mantıkta işler, yalnızca giriş vizesi prosedürü milliyete göre değişebilir. Ev sahibi olmanız da bu süreyi uzatmaz. Nice’te dairenizin olması, Schengen süresini aşarsanız sizi korumaz.

Pratikte süreyi yasal biçimde maksimize etmek isteyenler, takvimi baştan kurmalıdır. Örneğin ilkbaharda 45 gün, sonbaharda 45 gün geçirmek çoğu zaman daha verimli olur. Monaco Schengen dışında değildir; günübirlik Monaco çıkışıyla sayaç sıfırlanmaz. Aynı şekilde İtalya’ya trenle geçmek de Schengen dışına çıkmak sayılmaz. Côte d’Azur’da sınırlar yakın diye kurallar esnetilebiliyor sanılır; oysa dijital kayıt dönemi bu boşlukları kapatıyor.

2025-2026 döneminde EES, yani Entry/Exit System, giriş-çıkışların otomatik takibini çok daha görünür hale getiriyor. Pasaport damgası eksikliği veya manuel kayıt hatası gibi gri alanlar azalıyor. Sistem, Schengen dışı ziyaretçilerin ne zaman girip çıktığını elektronik olarak izliyor; bu da “birkaç gün fazla kaldım, fark edilmez” yaklaşımını fiilen bitiriyor. Overstay tespiti; sonraki girişlerde sorgu, para cezası, hatta ret riskini artırır. Ev sahipleri için en sağlıklı yol, oturum istemiyorlarsa 90/180 planını dikkatle yönetmektir.

Kiralama işi yapanlar için: profession libérale ve entrepreneur statüleri

Sorunun zorlaştığı yer burası. Birçok alıcı, “Nice’te birkaç daire alırım, kiraya veririm, bu da bana oturum zemini olur” diye düşünüyor. Bazen olur, çoğu zaman sanıldığı kadar doğrudan olmaz. Çünkü Fransız göçmenlik hukuku ile Fransız vergi statüleri bire bir aynı mantıkla çalışmaz.

LMNP, yani loueur en meublé non professionnel, vergi açısından çok yaygın bir çerçevedir. Özellikle Nice merkezde, Victor Hugo, Musiciens, Libération veya port çevresinde mobilyalı uzun dönem kiralama yapan küçük portföy sahipleri LMNP üzerinden gelir beyan eder. Ancak yalnızca LMNP sahibi olmak, tek başına size otomatik bir entrepreneur ya da profession libérale oturum zemini vermez. İdare genellikle gerçek bir ekonomik faaliyet, sürdürülebilir iş planı, beklenen ciro, mesleki yeterlilik ve Fransa’daki faaliyetin somutluğu gibi unsurlara bakar.

Kısa dönem kiralama tarafında da dikkat gerekir. Nice Belediyesi son yıllarda meublé de tourisme ve kullanım değişikliği konularında daha sıkı bir çizgi izliyor. Özellikle ikinci evlerin kısa dönem turistik kiralamaya çevrilmesinde izin, kayıt ve bazı bölgelerde telafi yükümlülükleri dosyanın kaderini değiştirebilir. 2026’da talep güçlü olsa da, düzenleme de güçlü. Sadece Airbnb potansiyeli üzerinden göçmenlik dosyası kurmak risklidir.

Ne zaman anlamlı olur? Diyelim ki elinizde birkaç mülkten oluşan, yasal izinleri tamamlanmış, profesyonel yönetim planı bulunan ve Fransa’da gerçekten işleteceğiniz daha kapsamlı bir faaliyet var. O zaman entrepreneur veya belirli serbest meslek statülerine oturan bir dosya değerlendirilebilir. Ama küçük ölçekli pasif kira portföyü ile “ben burada iş kurdum” demek her zaman ikna edici olmaz. Bu ayrımı baştan doğru kurmak gerekir; yoksa vergi danışmanı bir şey söyler, göçmenlik avukatı başka bir şey söyler ve alıcı ortada kalır.

Vergi tuzakları: 183 gün, çifte vergilendirme anlaşmaları ve IFI

Fransa’da oturum almak ile Fransa’da vergi mukimi olmak aynı şey değildir; ama çoğu dosyada yolları kesişir. En bilinen eşik 183 gün kuralıdır. Yılın 183 gününden fazlasını Fransa’da geçirmek, vergi yerleşikliği açısından kuvvetli bir işarettir; fakat tek test bu değildir. Esas yaşam merkeziniz, aile düzeniniz, ekonomik çıkarlarınız ve fiili hayat düzeniniz de dikkate alınır. Nice’te yılın büyük kısmını geçirip çocukları burada okula verip sonra “ben vergi mukimi değilim” demek çoğu zaman sürdürülemez.

Fransa vergi mukimi olduğunuzda, yalnızca Fransa kaynaklı geliriniz değil, dünya çapındaki geliriniz de beyan rejimine girebilir. Bu noktada Fransa-ABD ve Fransa-Türkiye çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları çifte vergi riskini azaltır; ancak “hiç vergi yok” anlamına gelmez. Gelirin nerede vergileneceği, hangi ülkede kredi veya mahsup uygulanacağı, emeklilik gelirleri, temettüler, kira gelirleri ve şirket dağıtımları dosya bazında değişir. Özellikle Amerikalılar için ABD vatandaşlık temelli vergileme nedeniyle tablo daha teknik hale gelir.

Bir diğer kritik konu IFI, yani Impôt sur la Fortune Immobilière’dir. Net Fransız gayrimenkul varlığınız €1,3 milyon eşiğini aşarsa servet vergisi kapsamına girebilirsiniz. Burada odak, dünya serveti değil Fransız taşınmaz varlığıdır; ancak yapılandırma, borç düşümü ve mülkiyet şekli sonucu ciddi biçimde etkiler. Nice’te deniz manzaralı büyük bir daire, Cap de Nice’te villa ya da Cannes çevresinde ikinci bir mülk eklediğinizde bu eşik düşündüğünüzden hızlı gelebilir.

Kısacası, “ev aldım, biraz da uzun kalayım” kararı yalnızca göçmenlik kararı değildir. Özellikle 5-6 ay Fransa’da kalmaya başlayan çiftlerde istemeden vergi mukimliği doğabilir. Bu yüzden satın alma öncesinde notaire, muhasebeci ve göçmenlik danışmanlığının aynı masada konuşması gerekir. Riviera’da hata genelde mülk seçiminde değil, kalış ve vergi planlamasında yapılır.

2026 karşılaştırması: Fransa neden farklı?

Akdeniz’de yatırım karşılığı oturum dendiğinde isimler hep aynı dönüyor; ama 2026’da tablo eskisi gibi değil. Fransa’nın hâlâ bir golden visa programı yok. Buna karşılık, gerçek yaşam kurmak isteyen ve düzenli geliri olan kişiler için visiteur rotası birçok ülkedeki yatırım programından daha sade ve daha dürüst bir çerçeve sunuyor.

Karşılaştırma tablosu

| Ülke | 2026 durumu | Gayrimenkul yatırımı oturum verir mi? | Not | |---|---|---|---| | Fransa | Golden visa yok | Hayır | Ancak VLS-TS visiteur için mülk sahipliği çok güçlü adres kanıtı sağlar | | İspanya | Program Nisan 2025’te sona erdi | Artık hayır | Eski başvurular ayrı değerlendirilebilir, yeni alıcı için emlak bazlı rota kapalı | | Portekiz | 2023’te gayrimenkul yolu çıkarıldı | Konut alımıyla hayır | Diğer yatırım kategorileri ayrı; emlak tek başına çözüm değil | | Yunanistan | Program sürüyor, eşikler yükseldi | Evet, belirli koşullarla | Bölgeye göre tipik eşikler yaklaşık €400.000-€800.000 bandına çıktı | Bu tabloyu görünce bazı alıcılar Fransa’yı dezavantaj sanıyor. Oysa Nice’te gerçekten yaşamak isteyen, düzenli pasif geliri olan ve çalışma iznine ihtiyaç duymayan bir çift için Fransa’nın visiteur modeli çoğu zaman daha gerçekçidir. Çünkü sistem size açıkça şunu söyler: “Yatırım yaptığınız için değil, burada kendi imkânınızla düzenli yaşayabildiğiniz için gelin.”

Amerikalı bir çift için gerçekçi zaman çizelgesi

Tipik senaryoyu Nice üzerinden düşünelim. İlk adım satın alma sürecidir: teklif, compromis de vente, finansman varsa mortgage onayı, notaire incelemesi ve kapanış. Nakit alımda dosya temizse işlem çoğu zaman 2,5 ila 4 ayda kapanır; kredi varsa süre uzayabilir. 2026’da bankalar yabancı dosyalarda gelir ve varlık belgelerine ayrıntılı bakıyor, ama güçlü özkaynakla ilerlemek hâlâ avantajlı.

Satın alma kapandıktan sonra çift, ABD’den veya yaşadığı ülkeden VLS-TS visiteur başvurusunu yapar. İyi hazırlanmış dosyalarda randevu ve değerlendirme takvimi konsolosluğa göre değişir; birkaç haftadan birkaç aya uzayabilir. Onay sonrası Fransa’ya giriş yapılır, vize valide edilir ve ilk yıl Nice’te fiilen yaşam başlar. Bu aşamada adres kanıtı, sağlık sigortası, banka düzeni ve Fransa’daki günlük hayatın tutarlılığı önemlidir.

Ardından yıllık yenilemeler gelir. Her yenilemede aynı temel mantık korunur: yeterli gelir, gerçek ikamet, düzenli dosya. Kesintisiz yaklaşık 5 yıllık yasal ikamet sonrasında 10 yıllık carte de résident için uygunluk doğabilir. Yani özet akış şudur: satın alma → visiteur vizesi → yıllık carte de séjour yenilemeleri → uzun dönem resident statüsü. Burada önemli olan, en baştan “ev aldım, oturum geldi” varsayımıyla değil, “ev aldım, şimdi doğru dosyayla oturum yolunu kuruyorum” mantığıyla hareket etmektir.

Sonuç

Fransa’da mülk almak göçmenlik hakkı satın almak değildir. Nice’te €500 binlik bir pied-à-terre ya da Mont Boron’da birkaç milyon euroluk bir villa, tek başına size ne vize verir ne oturum. Ama doğru perspektiften bakarsanız, mülk sahipliği özellikle visiteur vizesinde elinizi çok güçlendirir; Schengen planlamasını sadeleştirir ve uzun dönem yerleşim dosyanızı somutlaştırır.

Asıl mesele, hangi hayatı kurmak istediğinizi baştan netleştirmektir: Yılda 90 gün güneşli bir ikinci ev mi, yılda 6-8 ay Nice yaşamı mı, yoksa tam yerleşim mi? Cevap değiştikçe doğru vize, vergi ve kiralama yapısı da değişir. Velmira Living olarak Amerikalı ve Türk alıcılarla bu resmi birlikte kuruyoruz: mahalle seçimi, satın alma süreci, oturum dosyasına uygun adres stratejisi ve yerel kurallarla uyumlu kullanım planı dahil. Uygun olup olmadığınızı iki dilde net biçimde değerlendirmek isterseniz, bizimle sakin ve pratik bir ön görüşme planlayabilirsiniz.