Impuesto sobre la plusvalía al vender una propiedad en Francia: guía 2026 para no residentes

TL;DR

Los vendedores no residentes en Francia pagan, por regla general, un 19% de impuesto sobre la plusvalía y un 17,2% de cotizaciones sociales sobre la ganancia neta, es decir, un tipo nominal cercano al 36,2%; no obstante, se aplican reducciones según los años de tenencia: el impuesto sobre la plusvalía se elimina por completo al cabo de 22 años y las cotizaciones sociales desaparecen a los 30 años. Si el vendedor está cubierto por la seguridad social de la UE/EEE/Reino Unido, en lugar del 17,2% suele aplicarse un solidarity levy del 7,5%.

Introducción

Al vender una vivienda en Francia, la verdadera sorpresa no suele ser el precio de venta, sino la forma en que se calcula el impuesto. En mercados de la Côte d'Azur como Nice, Cannes, Antibes y Villefranche-sur-Mer, donde la revalorización entre compra y venta ha sido notable en los últimos 10 o 15 años, la pregunta más habitual de los vendedores no residentes es muy concreta: «¿Cuánto me queda realmente neto?»

La respuesta corta existe, pero la respuesta correcta depende de qué conceptos pueda añadir al precio de adquisición, de cuántos años haya mantenido la propiedad, de si está cubierto por la seguridad social de la UE/EEE/Reino Unido e incluso de si se le considera residente fiscal en EE. UU. o Turquía. El notaire francés hace este cálculo en el cierre de la compraventa, pero tener clara la foto antes de sacar la propiedad al mercado influye directamente en la estrategia de precio y en el momento de vender.

En 2026, los compradores siguen activos, aunque exigentes, en los apartamentos bien ubicados del centro de Nice. Mientras los tipos hipotecarios se han estabilizado frente a los máximos de 2023, los compradores internacionales al contado siguen mostrando fortaleza, sobre todo en Carré d’Or, Mont Boron y Cimiez. Aun así, interpretar mal la factura fiscal puede salir más caro que equivocarse de timing en el mercado.

¿Cómo se calcula exactamente el impuesto?

La base del cálculo es la «ganancia neta imponible». La fórmula, simplificada, es esta: precio de venta menos coste de adquisición ajustado. Y ese coste ajustado no incluye solo el precio de compra que figura en escritura; también pueden sumarse los gastos de notaire, determinadas obras de reforma y, en algunos casos, incrementos a tanto alzado.

En la parte de la compra, hay dos opciones. La primera es el método de gastos reales: añadir, con justificantes, los honorarios de notaire y gastos de registro pagados en su día. La segunda es el método fijo: en lugar de aportar cada documento, puede añadirse automáticamente un 7,5% del precio de compra. Es una solución muy práctica, especialmente en adquisiciones antiguas o en inmuebles con documentación incompleta.

Con las reformas sucede algo parecido. Si las obras se hicieron realmente y dispone de facturas válidas según los criterios de la administración fiscal francesa, los gastos elegibles pueden sumarse al coste. Si no tiene justificantes, pero ha sido propietario durante al menos 5 años, puede aplicar un incremento fijo del 15% del precio de compra en concepto de obras. En muchos apartamentos de la Riviera adquiridos en los años 2000, este 15% puede suponer una ventaja fiscal muy relevante cuando ya no se conservan las facturas.

Aquí hay una distinción clave: no todo gasto se acepta. La simple decoración, el mobiliario desmontable, el mantenimiento ordinario o pequeños retoques cosméticos, por lo general, no pueden añadirse al coste. En cambio, las reformas estructurales, fontanería, electricidad, tejado y cocinas o baños fijos tienen mucha más solidez fiscal. En la mayoría de los expedientes, el notaire no actúa como un contable que interpreta cada línea; cuanto más clara esté la documentación, menor será el riesgo.

El último paso consiste en aplicar la «reducción por duración de la tenencia» sobre la ganancia resultante. Para el impuesto sobre la plusvalía, la reducción empieza a partir del 6.º año con un 6% anual y ese impuesto desaparece por completo en el 22.º año. Para las cotizaciones sociales, la reducción es del 1,65% anual entre el 6.º y el 21.º año, del 1,60% en el 22.º año y del 9% anual entre el 23.º y el 30.º año. Por eso, el paso del año 22 al 23 merece especial atención, sobre todo por el impacto en las cotizaciones sociales.

Dos ejemplos prácticos: escenarios de 8 y 23 años en Nice

Ejemplo 1: un vendedor estadounidense compró un apartamento en Nice hace 8 años por 420.000 € y hoy lo vende por 600.000 €. Tomemos un caso sencillo: se aplica el 7,5% fijo para gastos de adquisición, es decir, 31.500 €. Como la propiedad se ha mantenido más de 5 años, también puede añadirse el 15% fijo por obras, es decir, 63.000 €. El coste de adquisición ajustado sería 420.000 + 31.500 + 63.000 = 514.500 €. La ganancia antes de impuestos sería 600.000 - 514.500 = 85.500 €.

Con una tenencia de 8 años, la reducción del impuesto sobre la plusvalía para los años 6, 7 y 8 suma un 18%. Por tanto, la base sujeta al 19% sería 85.500 € x 82% = 70.110 €, lo que da una plusvalía aproximada de 13.321 €. En las cotizaciones sociales, la reducción acumulada en ese mismo periodo es del 4,95%; la base sería 85.500 € x 95,05% = aproximadamente 81.268 €. En el caso clásico de un no residente, el 17,2% de cotizaciones sociales supondría unos 13.978 €. En total, el impuesto rondaría los 27.299 €.

Pero el expediente puede no terminar ahí. Como la ganancia imponible supera los 50.000 €, puede activarse el surtaxe adicional. Este recargo varía aproximadamente entre el 2% y el 6% según el nivel de ganancia. En una plusvalía de unos 85.500 €, es razonable prever, en muchos casos, un coste extra de entre 1.000 € y 2.000 €. Además, si el vendedor está cubierto por la seguridad social de la UE/EEE/Reino Unido, en muchos expedientes se aplica un solidarity levy del 7,5% en lugar del 17,2%, lo que reduce de forma importante la carga social.

Ejemplo 2: un propietario turco vende su apartamento tras 23 años de tenencia. Supongamos que, después del ajuste del coste, la ganancia calculada es de 300.000 €. Al cabo de 23 años, el impuesto sobre la plusvalía ya ha desaparecido por completo; el 19% deja de aplicarse. Las cotizaciones sociales, sin embargo, aún no se han extinguido, aunque en el año 23 la reducción acumulada ya es muy elevada: entre los años 6 y 21, 16 años x 1,65% = 26,4%; en el año 22, un 1,60%; y en el año 23, un 9%; en total, un 37% de reducción.

Eso significa que la base sujeta a cotizaciones sociales sería 300.000 € x 63% = 189.000 €. Con el tipo clásico del 17,2%, las cotizaciones ascenderían a unos 32.508 €. Si la persona no está cubierta por la seguridad social de la UE/EEE/Reino Unido, esta sería la cifra aplicable. Además, al superar la ganancia el umbral de 50.000 €, el surtaxe vuelve a entrar en juego. Como se ve, vender en el año 23 en lugar del 21 puede marcar una diferencia enorme; aun así, para que las cotizaciones sociales desaparezcan por completo hay que esperar hasta el año 30. Si el mercado de Nice acompaña, esperar únicamente «a que el impuesto baje a cero» no siempre compensa frente al coste de oportunidad del mercado.

Obligación de représentant fiscal, excepciones y exención por vivienda habitual

Si es un vendedor extracomunitario, hay un elemento adicional frecuente en las ventas en Francia: el représentant fiscal, es decir, el representante fiscal. La regla general es esta: si el precio de venta supera los 150.000 € y el vendedor no es ciudadano de la UE ni entra en un grupo exento, el notaire suele exigir un fiscal representative autorizado. Este representante valida el cálculo del impuesto y aporta ciertas garantías frente a la administración francesa.

Su coste varía según el expediente, pero en las ventas residenciales estándar de la Riviera suele situarse, en muchos casos, entre aproximadamente el 0,4% y el 1% del precio de venta. En una venta de 600.000 €, esto puede traducirse en un coste adicional de entre 2.400 € y 6.000 €. En el caso de vendedores estadounidenses o turcos, conviene aclarar este punto antes de lanzar la propiedad al mercado, porque afecta directamente al neto final.

También son importantes las principales excepciones. Si el precio de venta es inferior a 150.000 €, en la mayoría de los casos no se exige representante. Si la propiedad se ha mantenido durante más de 30 años, la obligación suele desaparecer igualmente, ya que ya no queda ganancia imponible. Además, en el caso de vendedores dentro de la UE o con determinados estatutos amparados por acuerdos, puede que no exista esta obligación. La nacionalidad, la residencia y la situación de seguridad social deben analizarse conjuntamente en cada expediente.

Otro punto clave es la exención por vivienda habitual. Una persona que se haya mudado fuera de Francia puede, si cumple determinadas condiciones, solicitar la exención al vender su antigua residencia principal, por lo general dentro del año siguiente a su salida. Es una ventaja de aplicación única y exige, entre otras cosas, que el inmueble haya sido efectivamente la vivienda habitual hasta el momento de la marcha. En familias expatriadas en Nice, esta norma puede suponer un ahorro fiscal muy importante, pero el notaire no la aplicará de forma automática si el expediente no está bien preparado.

Lado de EE. UU. y Turquía: ¿hay un segundo impuesto?

Para ciudadanos estadounidenses y titulares de green card, la respuesta corta es sí: en principio, el IRS vuelve a gravar esa misma ganancia. Sin embargo, en la mayoría de los casos, el impuesto pagado en Francia puede compensarse en EE. UU. como foreign tax credit mediante el Form 1116, lo que reduce en gran medida la doble imposición. En otras palabras, normalmente no se paga dos veces el impuesto íntegro sobre la misma ganancia, pero la obligación de declarar sigue existiendo.

La gran sorpresa en el lado estadounidense puede ser la «phantom gain» derivada del tipo de cambio. Aunque en Francia la ganancia en euros parezca limitada, si el tipo EUR/USD del día de compra difiere del tipo del día de venta, la ganancia en dólares puede resultar mayor. En 2026, la volatilidad cambiaria sigue siendo relevante, por lo que quienes compraron cuando el euro estaba más débil, especialmente entre 2017 y 2021, deberían revisar con su asesor fiscal en EE. UU. el coste fiscal expresado en dólares antes de vender.

Para los residentes fiscales en Turquía, el expediente tampoco termina en Francia. Puede entrar en juego el principio de tributación por rentas mundiales, y el tratamiento de la ganancia obtenida por la venta de un inmueble en Francia dependerá de la situación de residencia fiscal plena del contribuyente, del convenio para evitar la doble imposición y del periodo de tenencia. En la práctica, el impuesto pagado en Francia puede compensarse o tenerse en cuenta en Turquía, pero no conviene darlo por sentado sin revisarlo.

Especialmente para propietarios turcos residentes fiscales en Estambul o Ankara que venden una segunda residencia en Nice, Beaulieu-sur-Mer o Cannes, coordinarse con un asesor fiscal turco antes del cierre es esencial. Porque un cálculo correcto en Francia puede perder valor si la declaración en Turquía se hace mal.

Preparación práctica: qué documentos pide el notaire y por qué conviene guardar las facturas

Los mejores expedientes de venta son los que ya están medio preparados en el momento de la comercialización. El notaire suele pedir la escritura de adquisición, la fecha y el precio de compra, documentos de identidad y domicilio, documentación sobre el estado civil, el número fiscal francés si existe, datos bancarios, certificados energéticos y la información relativa a gastos de comunidad, entre otros documentos básicos. Si se trata de un apartamento, también harán falta los documentos de la copropriété.

Desde el punto de vista fiscal, los documentos realmente valiosos son estos: el cierre notarial antiguo, el detalle de los gastos pagados en la compra, facturas de reformas, contratos con empresas, justificantes de transferencias bancarias y, si procede, planos o licencias. Decir «invertimos mucho en la vivienda» no basta; el sistema fiscal francés exige pruebas. En los apartamentos belle époque reformados a comienzos de los años 2000 en Nice, conservar las facturas puede suponer decenas de miles de euros de diferencia.

Por eso siempre decimos a nuestros clientes lo mismo: guardar las facturas de reforma durante 20 años no es una carga, sino parte de la inversión. En apartamentos cuyos anteriores propietarios eran estadounidenses, un error frecuente es que importes importantes pagados por cocina o fontanería se hayan quedado solo en cadenas de correos electrónicos. Para que el notaire pueda incorporarlos con seguridad al coste, hacen falta facturas legibles, nominativas y fechadas.

El timing es casi tan importante como la documentación. Vender al final del año 21 o esperar a completar el año 22 puede suponer una diferencia enorme, como la desaparición total del 19% de impuesto sobre la plusvalía. Pero si la demanda compradora está fuerte —por ejemplo, si en el centro de Nice las restricciones al alquiler de corta duración están cambiando el perfil del inversor—, esperar solo por razones fiscales no siempre es la mejor jugada. En 2026, aunque el turismo se mantenga sólido, las normas municipales siguen influyendo en el comportamiento de los compradores; por eso hay que leer a la vez el calendario fiscal y el calendario del mercado.

Conclusión

Si vende como no residente en Francia, el impuesto que pagará suele poder estimarse con bastante precisión en la mayoría de los casos: primero se determina correctamente el coste de adquisición, luego se aplican las reducciones por años de tenencia y, después, se añaden, si procede, el surtaxe y el coste del fiscal representative. El error más caro no es desconocer el tipo impositivo, sino no poder acreditar los gastos que podrían añadirse al coste o cerrar la venta en el año equivocado.

En Nice y en la Riviera francesa, no todos los barrios, perfiles de comprador ni situaciones del propietario son iguales. La venta de una segunda residencia en Carré d’Or puede tener un perfil fiscal muy distinto al de un piso familiar mantenido durante 23 años en Cimiez. Si además hay conexiones con EE. UU. o Turquía, el análisis se vuelve aún más complejo.

Si quiere modelizar las cifras antes de sacar su propiedad al mercado con un equipo bilingüe y con conocimiento real del terreno, puede ponerse en contacto con Velmira Living. Podemos revisar en español e inglés el proceso con el notaire, el marco fiscal y la estrategia de venta.