Giriş
Fransa’da bir daireyi tek kişi adına almak her zaman en doğru çözüm olmayabilir. Özellikle aile içinde ortak alım yapılıyorsa, ebeveynler çocuklarıyla birlikte yatırım planlıyorsa ya da mirasın ileride daha düzenli aktarılması hedefleniyorsa, Société Civile Immobilière yani SCI çok sık başvurulan bir yapı haline gelir.
Nice, Cannes ve Saint-Jean-Cap-Ferrat hattında bunu sahada düzenli görüyoruz. Promenade des Anglais yakınında alınan bir pied-à-terre, Cimiez’de aile kullanımına ayrılmış bir daire, Beaulieu-sur-Mer’de kiraya verilen ikinci konut ya da Valbonne tarafında uzun vadeli tutulan bir villa için SCI çoğu zaman hem ortaklık ilişkisini netleştirir hem de ileride çıkabilecek aile içi anlaşmazlıkları azaltır.
Ancak SCI bir “vergi mucizesi” değildir. Yanlış kurulduğunda veya kullanım amacı baştan iyi tanımlanmadığında, beklenen esnekliği vermeyebilir. Bu nedenle SCI’yi, kuruluş prosedürü, ortaklar arası denge, miras planlaması ve Fransız vergi sistemiyle birlikte değerlendirmek gerekir.
SCI tam olarak nedir ve ne işe yarar?
SCI, Fransız hukukunda gayrimenkul tutmak ve yönetmek için kurulan bir sivil şirkettir. En az iki ortak gerekir. Bu ortaklar eşler, kardeşler, ebeveyn-çocuk, kuzenler veya yakın iş çevresinden kişiler olabilir. SCI doğrudan ticari faaliyet yürütmek için tasarlanmaz; temel amacı bir veya birden fazla gayrimenkulün mülkiyetini şirket bünyesinde toplamak ve bu mülkiyeti paylara bölmektir.
Pratikte şu şekilde çalışır: Nice’te 800.000 avroluk bir daireyi iki kardeş yüzde 50-50 almak yerine, bir SCI kurup şirket paylarını bu oranlarda bölebilir. Tapuda malik SCI olur; kardeşler ise SCI’nın ortağıdır. Böylece mülkiyet, kişilerin isimleri yerine şirket çatısı altında tutulur.
Bu yapı özellikle üç nedenle tercih edilir. Birincisi, birlikte sahiplikte karar alma sürecini daha düzenli hale getirir. İkincisi, pay devri yoluyla aile içinde aşamalı aktarım imkânı sunar. Üçüncüsü, şirket ana sözleşmesiyle kullanım, yönetim, satış ve karar alma kuralları baştan yazılabildiği için, klasik indivision yani elbirliği/ortak mülkiyet yapısına göre çok daha kontrollü bir çerçeve sağlar.
Fransa’da indivision sıkıntısı oldukça bilinir. Örneğin bir yazlık daire mirasla üç kardeşe geçtiğinde, kullanım günlerinden satış kararına kadar her konuda gerilim doğabilir. SCI bu tür durumlarda sihirli çözüm değildir ama doğru kurgulanırsa anlaşmazlık riskini ciddi biçimde düşürür.
Aile içi ortaklık ve miras planlamasında neden tercih edilir?
SCI’nin en güçlü tarafı, mülkiyeti fiziksel olarak bölmeden ekonomik olarak paylara ayırabilmesidir. Bu, özellikle yüksek değerli Côte d’Azur gayrimenkullerinde önemli avantaj sağlar. Örneğin Nice Carré d’Or’da 1,2 milyon avroluk bir dairenin doğrudan çocuklara parça parça devri zor olabilir; buna karşılık SCI paylarının kademeli aktarımı çok daha esnek ilerler.
Fransa’da ebeveynler çocuklarına belirli limitler içinde bağış yapabilir ve bu bağışlar belirli dönemlerde vergi planlaması açısından değerlendirilebilir. SCI kullanıldığında, gayrimenkulün kendisini değil, şirket paylarını devretmek mümkün olduğu için, aktarım daha kontrollü yapılır. Üstelik ana sözleşmede yönetici atanması, oy hakları, pay devrinde onay şartı gibi mekanizmalar bulunduğunda, ebeveynler ekonomik aktarım yaparken yönetim kontrolünü bir süre daha ellerinde tutabilir.
Aileler açısından bir diğer önemli konu, ani satış baskısını önlemektir. Miras sonrası klasik ortak mülkiyette taraflardan biri satış isterse, süreç hızlı şekilde tıkanabilir. SCI’da ise pay devri, önalım benzeri iç kurallar ve ortak onayı mekanizmalarıyla daha öngörülebilir bir zemin oluşturulur.
Tabii burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: SCI miras hukukunu ortadan kaldırmaz. Fransız zorunlu miras kuralları, aile yapısı, yerleşiklik durumu ve uluslararası özel hukuk bağlantıları ayrıca incelenmelidir. Amerikan veya Türk vatandaşlarının Fransa’daki varlıkları söz konusuysa, konu sadece şirket kurmakla bitmez; çapraz sınır etkileri de değerlendirilmelidir.
SCI nasıl kurulur? Fransa’daki temel süreç
SCI kuruluşu kâğıt üzerinde zor görünmez ama ayrıntıları önemlidir. İlk adım, ana sözleşmenin hazırlanmasıdır. Bu belgede şirket unvanı, adresi, amacı, ortakların pay oranları, yöneticinin yetkileri, karar alma usulleri ve pay devri koşulları yer alır. Nice’te aile kullanımına ayrılmış bir ikinci konut ile Antibes’te uzun dönem kiraya verilecek bir daire için aynı metin kullanılmamalıdır; amaç maddesi ve yönetim hükümleri kullanım senaryosuna göre uyarlanmalıdır.
İkinci adım sermaye yapısının belirlenmesidir. Fransız hukukunda SCI için yüksek bir asgari sermaye zorunluluğu yoktur. Teknik olarak çok düşük sermaye ile de kurulabilir; ancak uygulamada bankalar, noterler ve ortaklar arası güven açısından makul bir yapı tercih edilir. Gayrimenkul ayni sermaye olarak konulabilir veya nakit katkı yapılabilir.
Sonrasında şirketin tescili yapılır. Gerekli belgeler, ana sözleşme, yönetici ataması, adres kanıtı ve ilan süreçleri tamamlanır. Şirket, ticaret ve şirketler siciline kaydedildikten sonra hukuken işler hale gelir. Gayrimenkul SCI tarafından satın alınacaksa, noter aşamasında tapu SCI adına düzenlenir. Eğer mevcut bir taşınmaz SCI’ya devredilecekse, bu devrin ayrıca noterlik masrafları ve vergi etkileri olur.
2025 itibarıyla Fransız idari süreçleri önemli ölçüde dijitalleşmiş olsa da, özellikle yabancı ortaklı dosyalarda banka hesabı açılışı, kimlik/doğrulama belgeleri, vergi numarası ve nihai faydalanıcı bildirimi gibi başlıklar zaman alabilir. Nice ve çevresinde işlem hızları dosyanın niteliğine göre değişir; basit bir kurulum birkaç hafta içinde tamamlanabilirken, yabancı belgelerin apostil ve tercüme gerektirdiği dosyalarda takvim daha uzun olabilir.
Vergilendirme: SCI’da gelir vergisi mi, kurumlar vergisi mi?
SCI denince en çok karıştırılan konu vergidir. Varsayılan rejim çoğu durumda gelir vergisi esasına dayanır. Buna göre SCI, vergi açısından şeffaf kabul edilir; kira geliri veya giderler ortakların payları oranında onlara yansır. Yani şirket ayrı bir kurumlar vergisi ödemez, ortaklar kendi paylarını beyan eder.
Bu model, özellikle uzun dönem kiraya verilen ve çok ticari olmayan aile portföylerinde sık görülür. Örneğin Nice Libération’da aylık yaklaşık 1.300–1.800 avro bandında uzun dönem kiraya verilen bir daire SCI bünyesinde tutuluyorsa, net sonucun ortaklara yansıtılması mümkündür. Burada faiz, bakım, sigorta, yönetim ve bazı giderlerin muhasebeleştirilmesi önem kazanır.
Diğer seçenek, kurumlar vergisi rejimini seçmektir. Bu durumda SCI, vergi açısından ayrı bir mükellef gibi çalışır. Bazı yatırımcılar amortisman etkisi nedeniyle bunu cazip bulur. Ancak satış anında ortaya çıkabilecek değer artışı vergisi hesabı, gelir vergisi rejimine göre farklılaşır ve çoğu zaman daha ağır sonuçlar doğurabilir. Kısa vadede avantajlı görünen bir tercih, özellikle Côte d’Azur’da yıllar içinde ciddi değer kazanan varlıklarda uzun vadede pahalıya mal olabilir.
Bir başka kritik konu meublé yani mobilyalı kiralamadır. SCI esasen sivil nitelikli bir yapıdır. Eğer faaliyet ağırlıklı biçimde ticari karaktere kayarsa, özellikle düzenli mobilyalı kiralama tarafında, vergi rejimi karmaşıklaşabilir ve SCI’nın yapısal amacıyla çelişen sonuçlar doğabilir. Nice merkezde sezonluk kiralama veya kısa dönem furnished rental düşünen yatırımcılar için bu ayrım baştan net kurulmalıdır.
Ayrıca SCI sahibi olmak, taxe foncière, olası değer artışı vergisi, bağış ve miras vergisi gibi başlıkları ortadan kaldırmaz. SCI sadece mülkiyetin hukuki ve bazen vergi planlaması açısından daha kontrollü organize edilmesini sağlar. Hangi rejimin uygun olduğu, mülkün kullanım şekline, elde tutma süresine, finansman modeline ve ortakların yerleşik olduğu ülkelere göre değişir.
SCI’nın avantajları kadar sınırları da var
SCI’nın en güçlü avantajı esnekliktir. Aile içinde pay sahipliğini netleştirir, yönetici üzerinden günlük işlemleri kolaylaştırır, miras geçişlerini kademelendirmeye yardımcı olur ve ortak mülkiyetin yarattığı kilitlenmeleri azaltır. Özellikle birkaç kuşağın birlikte varlık tuttuğu durumlarda bu çerçeve çok işe yarar.
Bununla birlikte SCI her dosyaya uygun değildir. Tek kişinin alıp kullandığı küçük bir stüdyo daire için SCI gereksiz yük yaratabilir. Yıllık muhasebe takibi, ortak kararlarının belgelenmesi, banka yönetimi ve bazı idari formaliteler düzenli disiplin ister. Fransız idaresi, kâğıt üzerinde kurulup fiilen yönetilmeyen yapılara karşı toleranslı değildir.
Finansman tarafında da bazı bankalar dosyaya göre kişisel kefalet, ortakların gelir belgeleri ve daha detaylı inceleme talep eder. Özellikle yabancı mukimler için kredi onayı, bireysel alıma göre bazen daha teknik ilerleyebilir. Bu nedenle SCI kurmadan önce sadece hukuk ve vergi değil, finansman stratejisi de masaya konulmalıdır.
Son olarak, aile içi ilişkiler ne kadar iyi olursa olsun, ana sözleşmenin özensiz hazırlanması ileride sorun yaratır. Kim yönetici olacak, büyük tadilat için hangi çoğunluk gerekecek, bir ortak payını satmak isterse süreç nasıl işleyecek, bir ortağın ölümü halinde paylar nasıl yönetilecek? Bu sorular en başta yazılmadığında, SCI avantaj olmaktan çıkabilir.
Nice ve Côte d’Azur’da SCI hangi durumlarda mantıklı olur?
Sahada en sık gördüğümüz senaryo, ebeveynlerin Nice veya çevresinde bir ikinci konutu çocuklarla birlikte yapılandırmak istemesidir. Örneğin Mont Boron’da aile kullanımına ayrılan bir daire yılın bir kısmında ebeveynler, bir kısmında çocuklar tarafından kullanılıyorsa, SCI hem kullanım kurallarını hem masraf paylaşımını düzenlemekte çok işlevsel olur.
İkinci yaygın senaryo, kardeşlerin ortak yatırım yapmasıdır. Antibes, Juan-les-Pins veya Cagnes-sur-Mer’de uzun dönem kiraya verilecek bir daire alındığında, SCI kira gelirinin ve giderlerin takibini daha düzenli hale getirir. Özellikle biri Fransa’da, diğeri Türkiye’de veya ABD’de yaşayan ortaklarda, bankacılık ve yönetim operasyonunun tek çatı altında toplanması büyük kolaylık sağlar.
Üçüncü senaryo, yüksek değerli aile varlıklarının kademeli devridir. Villefranche-sur-Mer, Èze veya Cap d’Ail gibi bölgelerde mülk değerleri hızla yükseldiği için, miras planlamasını satış baskısı doğmadan yapmak isteyen aileler SCI’yı sık kullanır. Burada mesele sadece vergi değil; aile içi dengeyi koruyarak varlığın yönetimini sürdürebilmektir.
Buna karşılık, ana amaç kısa dönem turistik işletme, yoğun furnished rental veya tamamen ticari model ise SCI her zaman doğru araç olmayabilir. O noktada farklı şirket yapıları, kira rejimleri ve belediye düzeyindeki kullanım kuralları birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle Nice belediyesi ve Riviera’daki bazı bölgelerde kullanım amacı, ortak alan kuralları ve yerel uygulamalar dosyanın gidişatını etkileyebilir.
Sonuç
SCI, Fransa’da gayrimenkulü aile içinde birlikte tutmak, yönetmek ve sonraki kuşaklara daha planlı aktarmak için güçlü bir araçtır. Ama değeri, ancak doğru amaçla ve doğru kurguyla ortaya çıkar. Ana sözleşme, vergi rejimi, miras planlaması, kredi yapısı ve mülkün gerçek kullanım biçimi birbiriyle uyumlu olmalıdır.
Nice ve Côte d’Azur’da uluslararası ailelerle çalışırken en çok gördüğümüz hata, SCI’yı sadece internette okunan birkaç avantaj üzerinden değerlendirmek oluyor. Oysa sahadaki doğru soru şudur: Bu mülk kim tarafından kullanılacak, gelir üretecek mi, kim yönetecek, ileride kime ve nasıl devredilecek? Cevap netleşince SCI çoğu zaman çok faydalı bir çerçeve sunar; bazen de gereksiz olduğu anlaşılır.
Eğer Fransa’da aile içi ortaklıkla bir mülk almayı, mevcut bir evi SCI çatısına taşımayı veya miras planlamasını daha düzenli kurmayı düşünüyorsanız, Velmira Living ile iletişime geçebilirsiniz. Nice merkezli ekibimiz, süreci Türkçe, İngilizce ve Fransızca koordinasyonla değerlendirip dosyanızın pratik yönlerini netleştirmenize yardımcı olur.