Fransa’da Yabancı Malik Vefat Ederse Miras Ne Olur?

TL;DR

Fransa’daki gayrimenkul kural olarak Fransız miras hukukuna tabidir: “réserve héréditaire” nedeniyle tek çocuk varsa mirasın %50’si, iki çocuk varsa %66’sı, üç ve üzeri çocukta %75’i çocuklara ayrılır. Ancak AB Miras Tüzüğü 650/2012 kapsamında vasiyetle kendi millî hukukunuzu seçebilirsiniz; bu Amerikalılar ve Türkler için mümkündür. Yine de 2021’den beri Code civil m. 913 uyarınca, seçilen hukuk zorunlu pay tanımıyorsa çocuklar Fransız varlıklarından denkleştirici pay talep edebilir.

Giriş

Nice, Cannes ya da Antibes’te bir daire alan yabancıların çoğu satın alma aşamasında tapu, kredi ve vergiye odaklanıyor; ölüm sonrası devir ise genelde en sona kalıyor. Oysa Fransa’da miras konusu özellikle çocuklu aileler, ikinci ev sahipleri, yeniden evlenmiş çiftler ve ABD veya Türkiye bağlantısı olan maliklerde çok somut sonuçlar doğuruyor.

Bir Amerikan çiftin Cimiez’de €700.000 değerinde dairesi ile, aynı değerde bir daireye sahip Türk bir ailenin karşılaşacağı tablo aynı değil; ama ikisi için de ortak gerçek şu: Fransa’daki taşınmaz, ölüm anında otomatik olarak “evde ne yazıyorsa ona göre” geçmez. Fransız noteri, mirasçıları, eşin haklarını, varsa vasiyeti, seçilmiş hukuku, vergiyi ve beyan süresini birlikte değerlendirir. Hele 2026’da EUR/USD dalgalı seyrederken, Riviera’da satış süreleri uzamışken ve Nice’te kısa dönem kiralama kuralları sıkı kalmaya devam ederken, miras planlaması artık teorik değil, doğrudan servet koruma meselesi.

Fransız miras kuralları yabancı malik için nasıl işler?

Temel kural basit: Fransa’daki taşınmazın intikali, miras açıldığında Fransız noter sistemi içinde yürür ve Fransız kamu düzeni kuralları belirleyici olur. Uzun yıllar “Fransa’daki taşınmaz mutlaka Fransız hukukuna tabidir” yaklaşımı hakimdi; bugün ise AB Miras Tüzüğü 650/2012 ile kişi, vasiyetinde açıkça kendi vatandaşlık hukukunu seçebiliyor. Bu seçim ABD vatandaşı için de, Türk vatandaşı için de pratikte kullanılabiliyor.

Ancak bu seçimin sihirli bir değnek olmadığını özellikle belirtmek gerekir. Fransız “réserve héréditaire” sistemi çocukları korur. Bir çocuk varsa terekenin %50’si, iki çocuk varsa üçte ikisi, üç veya daha fazla çocuk varsa %75’i saklıdır. Geriye kalan “quotité disponible” kısmı eşe, başka bir çocuğa veya üçüncü kişiye bırakılabilir. Eğer vasiyetle Amerikan ya da Türk hukuku seçilmiş ve o hukukta daha geniş tasarruf serbestisi tanınmışsa bile, Fransa’nın 2021 reformu çerçevesinde çocuklar, Fransız malvarlığından denkleştirici alacak isteme yoluna gidebilir.

Bu nedenle Nice’te bir daire sahibi yabancı için asıl soru “hangi hukuk uygulanır?” kadar “uygulanan hukuk sonuçta çocuklar ve eş arasında ne dağıtıyor, vergi ne çıkarıyor, satış gerekir mi?” sorusudur. Özellikle tek varlığı Fransız dairesi olan ailelerde yanlış kurgu, eşi likiditesiz bırakabiliyor.

€700.000’luk Nice dairesi: ABD’li çift ve Türk aile için senaryolar

Örnek üzerinden gidelim: Nice’te, örneğin Carré d’Or ile Musiciens arasında ya da denize yakın Fabron tarafında yaklaşık €700.000 değerinde bir daire düşünelim. 2026 itibarıyla bu bantta, iyi lokasyonlu 2+1 veya kompakt 3 odalı bir daire hâlâ gerçekçi. Malik evli ve iki çocuklu olsun.

Vasiyet yoksa ve daire ölen eşin tek adına kayıtlıysa, Fransız hukukunda sağ kalan eş ile iki çocuk birlikte mirasçı olur. Çocukların tamamı ortak saklı pay sahibidir. Sağ kalan eşin klasik seçenekleri şunlardır: tüm tereke üzerinde intifa hakkı (usufruit) veya tam mülkiyetin dörtte biri. Çocuklar ise kalan çıplak mülkiyet veya paylar üzerinde hak sahibi olur. Bu pratikte şu anlama gelir: eş dairede yaşamaya devam edebilir, ama satış için çocuklarla birlikte hareket etmek gerekebilir.

Eşin korunmasını artıran araçlar vardır. “Donation entre époux” ile eşin seçim havuzu genişletilebilir; bazı durumlarda kullanılabilir tasarruf oranı kadar daha güçlü hak tanınır. Satın alma aşamasında konmuş “tontine” klozu, ilk ölenin payını hukuken sanki baştan beri hayatta kalan eşe aitmiş gibi sonuçlayabilir; ama her dosyada vergi ve finansman etkisi ayrıca incelenmelidir. Evli çiftlerde “communauté universelle avec attribution intégrale” rejimi de özellikle ileri yaşta tek çatı altında mal biriktiren çiftler için güçlü bir araç olabilir; fakat çocukların önceki evlilikten olması halinde dikkat gerekir.

ABD’li çift açısından önemli nokta şudur: Amerikan hukukuna atıf yapan bir vasiyet ile sağ kalan eşe daha fazla serbestlik tanımak istenebilir. Fakat Fransa’daki çocuklar, şartlar oluşursa 2021 sonrası denkleştirici pay iddiasını ileri sürebilir. Türk aile açısından da benzer mantık geçerlidir: Türk hukukunu seçmek mümkündür, fakat Fransız daire söz konusuysa çocukların korunmasına ilişkin Fransız yaklaşımı masada kalır. Yani “Türk vasiyetim var, Fransa otomatik uygular” demek güvenli bir varsayım değildir.

Eşin hakları, veraset vergisi ve 6 aylık süre

Fransa’da miras vergisi, mirası alan kişiye göre hesaplanır. Eş ve PACS partneri veraset vergisinden muaftır; bu, yabancı aileler için en büyük avantajlardan biridir. Çocuklarda ise her çocuk için €100.000 muafiyet vardır; kalan kısım artan oranlı tarifeyle yaklaşık %5 ile %45 arasında vergilenir. Kardeşlerde oranlar genel olarak %35–%45 bandına çıkar; akraba olmayan kişiler içinse %60 gibi sert bir oran uygulanır.

€700.000’luk örnekte, daire iki çocuğa eşit geçiyorsa her çocuğun payı yaklaşık €350.000 olur. Her çocuk önce €100.000 istisna kullanır; vergilenebilir matrah yaklaşık €250.000’e iner. Uygulanacak vergi dilimleri kademeli olduğundan efektif oran düz bir yüzde değildir; kaba hesapla çocuk başına on binlerce euro vergi doğar. Eş mirasçı ise kendi payında vergi ödemez; bu yüzden eşin haklarını doğru kurgulamak likidite baskısını ciddi azaltır.

Beyan süresi de kritik: ölüm Fransa’da gerçekleşmişse miras beyannamesi genellikle 6 ay içinde verilmelidir; ölüm yurtdışında olmuşsa süre çoğu dosyada 12 aya çıkar. Bu süreler kaçırılırsa faiz ve ceza riski doğar. Dosyayı yöneten notaire, “acte de notoriété”, mülkiyet devri ve veraset beyannamesi dahil süreci koordine eder. Noter ücretleri devlet vergisi gibi sabit değildir; dosyanın niteliğine göre değişir ama miras işlemlerinde resmi harçlar, ilanlar ve profesyonel ücretler birlikte birkaç bin eurodan başlayıp daha karmaşık dosyalarda yukarı çıkabilir.

ABD bağlantılı ailelerde Fransa’da ödenen veraset/estate bazlı yüklerin Amerikan sistemindeki kredilerle etkileşimi ayrıca incelenmelidir. Uygulamada amaç çifte vergiyi hafifletmektir; ama raporlama ve kredi mekanizması otomatik işlemez. Türkiye bağlantısında ise Türk “veraset ve intikal vergisi” gündeme gelebilir; Fransa’daki işlem Türkiye’deki beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. İki ülkede de aynı tabloyu aynı şekilde vergilemezler; bu nedenle çifte raporlama takvimi en baştan çıkarılmalıdır.

SCI, çıplak mülkiyet planlaması ve gerçek vergi tasarrufu örneği

Fransa’da aileler sıkça SCI’yi (Société Civile Immobilière) miras planlama aracı olarak kullanır. SCI mucize değildir; ama pay devrini esnekleştirir. Çocuklara her 15 yılda bir pay bağışı yaparak kişi başına €100.000’luk muafiyetlerden yararlanmak mümkündür. Dairenin kendisini tek seferde devretmek yerine SCI paylarını kademeli geçirmek, özellikle Nice gibi değer artışı beklenen pazarlarda planlamayı kolaylaştırır.

Daha güçlü araç ise “démembrement”, yani çıplak mülkiyetin çocuklara devredilip intifanın ebeveynde kalmasıdır. Fransız vergi hukukunda, art. 669 CGI uyarınca intifa ve çıplak mülkiyetin değeri yaşa göre tabloyla belirlenir. Örneğin bağış yapan ebeveyn 61–70 yaş aralığındaysa intifa vergi değeri genellikle %40, çıplak mülkiyet %60 kabul edilir. 71–80 yaşta bu oran tipik olarak %30 intifa / %70 çıplak mülkiyet şeklindedir.

Şimdi somut hesap yapalım. €700.000’luk daireyi iki çocuğa, planlama olmadan ölümde bıraktığınızı varsayalım. Çocuk başına €350.000 düşer. €100.000 istisna sonrası yaklaşık €250.000 vergilenir. Kademeli tarifeyle çocuk başına kabaca €40.000–€45.000 bandında, toplamda yaklaşık €80.000–€90.000 vergi görmek şaşırtıcı olmaz; kesin rakam diğer varlıklar ve önceki bağışlara göre değişir.

Aynı aile, ebeveynlerden biri 65 yaşındayken çıplak mülkiyeti çocuklara bağışlarsa, vergi matrahı dairenin tamamı değil yaklaşık %60’ı, yani €420.000 olur. İki çocuk için pay başına €210.000 hesaplanır. Her çocuk €100.000 muafiyet düşer; vergilenecek kısım yaklaşık €110.000’e iner. Böylece çocuk başına vergi yaklaşık €18.000–€20.000 bandına, toplam vergi de yaklaşık €36.000–€40.000 bandına gerileyebilir. Yani sadece doğru zamanlamalı démembrement ile yaklaşık €40.000–€50.000 tasarruf mümkün olabilir. Ayrıca ebeveyn intifa sahibi olarak kullanım ve kira gelirini korur.

Fakat burada Amerikan kişiler için ciddi bir uyarı var: SCI, Fransız bakış açısıyla pratik olsa da ABD vergi ve raporlama sisteminde PFIC veya yabancı şirket bildirimleri açısından problem yaratabilir. Form 8621, 5471 veya başka yabancı varlık raporları dosyanın yapısına göre gündeme gelebilir. Bu nedenle “herkese SCI” yaklaşımı özellikle ABD vatandaşları ve green card sahipleri için yanlıştır.

Mirasçılar hangi belgeleri hazırlamalı, Velmira nasıl destek olur?

Fransa’daki bir miras dosyasında noterin ilk isteyeceği belgeler genelde şunlardır: 1) ölüm belgesi, 2) aile durumunu gösteren nüfus/medeni hâl kayıtları, 3) vasiyet varsa vasiyet ve önceki miras sözleşmeleri, 4) tapu ve satın alma belgeleri, 5) evlilik rejimini gösteren belge veya sözleşme, 6) banka hesapları, kredi ve sigorta dökümleri, 7) mirasçıların kimlik, adres ve vergi numarası bilgileri. Yabancı belgelerin çoğunda apostil ve yeminli tercüme gerekir.

Sorun genelde belgelerin varlığından çok, ülkeler arası uyumsuzluktan çıkar. Amerikan death certificate ile Fransız noterin beklediği medeni hâl zinciri aynı formatta değildir; Türkiye’deki nüfus kayıt örneğinin tercümesi ayrıca dikkat ister. Ayrıca daire kısa dönem kiraya veriliyorsa, Nice belediyesindeki kayıt, concierge sözleşmesi, apartman yönetimi borçları ve elektrik-su abonelikleri de kapanış veya devam planı için dosyaya girer.

Velmira Living olarak burada hukuki danışmanlığın yerine geçmeyiz; ama yurtdışındaki malikler için operasyonel boşluğu kapatırız. Nice ve çevresinde notaire, syndic, bina sigortası, bankalar ve gerektiğinde yeminli tercüman arasında dosya akışını takip eder; dairenin envanteri, anahtar teslimi, boşaltma, satışa hazırlık veya uzun dönem kiraya geçişini koordine ederiz. Özellikle mirasçılar ABD’de veya Türkiye’de yaşıyorsa, Fransız kurumlarının istediği zaman çizelgesini sahada yönetmek büyük fark yaratır.

Sonuç: Bugün yapılacaklar listesi

Bu konuyu ertelememek için kontrol listesi kısa ama etkilidir: Önce Fransa’yı kapsayan bir vasiyetiniz var mı, varsa millî hukuk seçimi açık mı, bunu kontrol edin. İkinci olarak evlilik rejiminizi gözden geçirin; donation entre époux, communauté universelle veya mevcut rejimin güncellenmesi eş korumasını kökten değiştirebilir. Üçüncü olarak “kim neyi alacak?” haritasını çıkarın: eş, çocuklar, önceki evlilikten çocuklar, ortak olmayan varisler.

Dördüncü adım SCI yapınız varsa bunu özellikle ABD veya Türkiye raporlama etkileriyle yeniden inceleyin. Beşinci adım, assurance-vie sözleşmelerini değerlendirin; belirli koşullarda lehtar başına €152.500’e kadar vergi avantajı sağlayabilen çok güçlü bir çerçevedir. Son olarak, tüm belgelerin Fransız noterinin kullanabileceği biçimde dosyalanmış olduğundan emin olun.

Côte d’Azur’da mülk değerleri yüksek, aile yapıları uluslararası, kurallar ise şaşırtıcı derecede yereldir. Nice’teki dairenizin bir gün çocuklara mı, eşe mi, yoksa ikisinin arasında zor bir ortaklığa mı dönüşeceğini bugün vereceğiniz karar belirler. İsterseniz Velmira Living ile Türkçe ve İngilizce yürüyen, notaire koordinasyonunu da kapsayan sakin bir ön değerlendirme yapabiliriz.