Vendre un bien en France : fiscalité immobilière pour les non-résidents, guide 2026

TL;DR

Pour un vendeur non-résident en France, la règle générale est une taxation de la plus-value nette à 19 % au titre de l’impôt sur la plus-value, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit environ 36,2 % en affichage. Mais des abattements s’appliquent selon la durée de détention : l’impôt sur la plus-value disparaît totalement au bout de 22 ans, tandis que les prélèvements sociaux s’éteignent après 30 ans. Si vous relevez d’un régime de sécurité sociale de l’UE/EEE/Royaume-Uni, le taux de 17,2 % est souvent remplacé par un prélèvement de solidarité de 7,5 %.

Introduction

En France, lors de la vente d’un bien, la vraie surprise n’est souvent pas le prix de vente, mais la manière dont l’impôt est calculé. Sur la Côte d'Azur, notamment à Nice, Cannes, Antibes et Villefranche-sur-Mer, la hausse des valeurs sur les 10 à 15 dernières années a été telle que la question la plus fréquente des vendeurs non-résidents est simple : « Que me restera-t-il réellement en net ? »

Il existe une réponse courte. Mais la bonne réponse dépend de ce que vous pouvez ajouter à votre prix d’acquisition, de la durée de détention, de votre affiliation ou non à un régime de sécurité sociale de l’UE/EEE/Royaume-Uni, et même de votre résidence fiscale éventuelle aux États-Unis ou en Turquie. Le notaire effectue ce calcul à la signature, mais le comprendre dès la mise en vente influence directement le prix affiché et le bon moment pour vendre.

En 2026, les acquéreurs restent sélectifs mais bien présents sur les appartements bien situés dans le centre de Nice. Avec des taux de crédit plus stables qu’aux sommets de 2023, les acheteurs internationaux cash demeurent actifs, surtout à Carré d’Or, Mont Boron et Cimiez. En revanche, mal anticiper la fiscalité peut coûter bien plus cher que rater une fenêtre de marché.

Comment l’impôt est-il calculé exactement ?

La base du calcul est la « plus-value nette imposable ». En pratique : prix de vente moins prix de revient corrigé. Ce prix de revient ne se limite pas au montant figurant à l’acte d’achat ; on peut aussi y intégrer les frais de notaire, certains travaux, et dans certains cas des forfaits prévus par la loi.

Côté acquisition, deux méthodes existent. Première option : les frais réels, en ajoutant les frais de notaire et droits payés à l’époque, justificatifs à l’appui. Deuxième option : le forfait, qui permet d’ajouter automatiquement 7,5 % du prix d’achat sans produire chaque pièce. C’est souvent très pratique pour les acquisitions anciennes ou les dossiers incomplets.

Même logique pour les travaux. Si vous les avez bien réalisés et que vous disposez de factures conformes aux exigences de l’administration fiscale française, les dépenses éligibles peuvent être ajoutées au coût d’acquisition. Si vous n’avez pas de justificatifs mais détenez le bien depuis au moins 5 ans, vous pouvez appliquer un forfait travaux de 15 % du prix d’achat. Sur la Riviera, pour de nombreux appartements acquis dans les années 2000, ce forfait de 15 % peut générer un avantage fiscal significatif lorsque les archives ont disparu.

Point essentiel : toutes les dépenses ne sont pas retenues. La simple décoration, le mobilier amovible, l’entretien courant ou les petits rafraîchissements ne sont généralement pas admis. En revanche, les travaux structurels, plomberie, électricité, toiture, cuisines et salles de bains intégrées sont des postes plus solides. Le notaire ne joue pas le rôle d’un expert-comptable sur chaque dossier, mais plus vos justificatifs sont clairs, plus le risque diminue.

Dernière étape : appliquer l’abattement pour durée de détention à la plus-value calculée. Pour l’impôt sur la plus-value, l’abattement commence à partir de la 6e année à raison de 6 % par an, puis l’exonération est totale la 22e année. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, de 1,60 % la 22e année, puis de 9 % par an de la 23e à la 30e année. Le passage de la 22e à la 23e année est donc un seuil à ne pas négliger, surtout pour les prélèvements sociaux.

Deux exemples à Nice : scénario à 8 ans et à 23 ans

Exemple 1 : un vendeur américain a acheté un appartement à Nice il y a 8 ans pour 420.000 € et le revend aujourd’hui 600.000 €. Prenons une hypothèse simple : forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition, soit 31.500 €. Comme le bien est détenu depuis plus de 5 ans, on peut aussi ajouter le forfait travaux de 15 %, soit 63.000 €. Le prix de revient corrigé s’élève donc à 420.000 + 31.500 + 63.000 = 514.500 €. La plus-value brute avant abattements est de 600.000 - 514.500 = 85.500 €.

Avec 8 ans de détention, l’abattement pour l’impôt sur la plus-value atteint 18 % au total pour les 6e, 7e et 8e années. L’assiette taxable à 19 % devient donc 85.500 € x 82 % = 70.110 €, soit un impôt sur la plus-value d’environ 13.321 €. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement cumulé sur la même période est de 4,95 %, ce qui donne une base d’environ 81.268 €. Dans le cas classique d’un non-résident au taux de 17,2 %, les prélèvements sociaux s’élèvent alors à environ 13.978 €. Total estimatif : 27.299 € d’impôt.

Mais le dossier peut ne pas s’arrêter là. Comme la plus-value imposable dépasse 50.000 €, la surtaxe sur les plus-values élevées peut s’appliquer. Elle varie en pratique d’environ 2 % à 6 % selon le montant du gain. Pour une plus-value autour de 85.500 €, il est raisonnable d’anticiper quelques milliers d’euros supplémentaires ; dans cet exemple, une fourchette de 1.000 à 2.000 € constitue une hypothèse de travail crédible. Et si le vendeur relève d’un régime de sécurité sociale UE/EEE/Royaume-Uni, le taux de 17,2 % peut être remplacé, dans la plupart des dossiers, par le prélèvement de solidarité à 7,5 %, ce qui réduit fortement la charge sociale.

Exemple 2 : un propriétaire turc revend son appartement après 23 ans de détention. Supposons une plus-value calculée, après correction du prix de revient, de 300.000 €. Au bout de 23 ans, l’impôt sur la plus-value à 19 % a totalement disparu. En revanche, les prélèvements sociaux ne sont pas encore entièrement éteints, même si l’abattement est déjà élevé : de la 6e à la 21e année, 16 années x 1,65 % = 26,4 %, plus 1,60 % la 22e année, plus 9 % la 23e année, soit 37 % d’abattement au total. L’assiette soumise aux prélèvements sociaux devient donc 300.000 € x 63 % = 189.000 €.

Au taux classique de 17,2 %, les prélèvements sociaux s’élèvent alors à environ 32.508 €. Si la personne ne relève pas d’un régime de sécurité sociale UE/EEE/Royaume-Uni, ce montant reste pertinent. Et comme la plus-value dépasse 50.000 €, la surtaxe redevient un sujet. On voit donc bien qu’une vente en 23e année peut produire un écart très important par rapport à une vente en 21e année ; pour une exonération totale des prélèvements sociaux, il faut toutefois attendre 30 ans. À Nice, si le marché est suffisamment porteur, patienter uniquement pour effacer l’impôt n’est pas toujours la meilleure décision économique.

Obligation de représentant fiscal, exceptions et exonération de résidence principale

Si vous êtes un vendeur hors UE, un élément revient souvent dans les ventes en France : le représentant fiscal, ou représentant fiscal accrédité. En règle générale, lorsque le prix de vente dépasse 150.000 € et que le vendeur n’entre pas dans une catégorie exonérée ou assimilée, le notaire demandera souvent la désignation d’un fiscal representative. Son rôle est de valider le calcul de l’impôt et d’apporter une garantie vis-à-vis de l’administration française.

Le coût varie selon le dossier, mais sur les ventes résidentielles classiques de la Riviera, on observe souvent une fourchette d’environ 0,4 % à 1 % du prix de vente. Sur une vente à 600.000 €, cela représente grosso modo 2.400 € à 6.000 € de frais supplémentaires. Pour les vendeurs américains et turcs en particulier, il est essentiel d’identifier ce poste avant même la mise en vente, car il affecte directement le net vendeur.

Les principales exceptions sont tout aussi importantes. Si le prix de vente est inférieur à 150.000 €, le représentant n’est en général pas requis. De même, lorsque le bien est détenu depuis plus de 30 ans, l’obligation disparaît souvent puisqu’il n’y a plus de plus-value imposable. Enfin, pour certains vendeurs de l’UE ou dans des situations conventionnelles spécifiques, cette obligation peut ne pas s’appliquer. Nationalité, résidence et statut de sécurité sociale doivent toujours être analysés ensemble, dossier par dossier.

Autre sujet majeur : l’exonération de résidence principale. Une personne ayant quitté la France peut, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération sur son ancienne résidence principale si la vente intervient en principe dans l’année suivant le départ. Il s’agit d’un avantage ponctuel, soumis à des critères précis, notamment l’occupation réelle du bien en tant que résidence principale jusqu’au départ. À Nice, cette règle permet parfois aux familles expatriées de réaliser une économie fiscale importante ; mais si le dossier est mal préparé, le notaire ne l’appliquera pas automatiquement.

Côté États-Unis et Turquie : y a-t-il une seconde imposition ?

Pour les citoyens américains et détenteurs de green card, la réponse courte est oui : en principe, l’IRS impose aussi le gain. Mais dans la plupart des cas, l’impôt payé en France peut être imputé via le foreign tax credit, notamment au moyen du Form 1116, ce qui limite largement la double imposition. La déclaration, elle, reste obligatoire.

La vraie surprise côté américain peut venir d’un « phantom gain » lié au change. Même si la plus-value en euros paraît modeste en France, un écart entre le taux EUR/USD au jour de l’achat et celui du jour de la vente peut faire apparaître un gain plus élevé en dollars. En 2026, la volatilité des devises reste un facteur réel ; les Américains ayant acheté entre 2017 et 2021, lorsque l’euro était plus faible, ont donc tout intérêt à recalculer leur base en dollars avec leur expert-comptable avant la vente.

Pour les résidents fiscaux turcs, le dossier ne s’arrête pas non plus à la France. Le principe de l’imposition des revenus mondiaux peut entrer en jeu en Turquie, et le traitement d’une plus-value immobilière réalisée en France dépendra du statut fiscal de la personne, de la convention contre la double imposition et de la durée de détention. En pratique, l’impôt payé en France peut parfois être imputé ou pris en compte en Turquie, mais il ne faut jamais le supposer automatiquement.

Pour les propriétaires basés à Istanbul ou Ankara qui vendent une résidence secondaire à Nice, Beaulieu-sur-Mer ou Cannes, la coordination avec un conseiller fiscal turc avant la signature est indispensable. Un calcul correct en France peut perdre toute sa valeur si la déclaration côté Turquie est mal gérée.

Préparer le dossier : que demande le notaire et pourquoi conserver les factures ?

Les meilleurs dossiers de vente sont souvent déjà à moitié prêts au moment de la mise sur le marché. Le notaire demande généralement l’acte d’acquisition, la date et le prix d’achat, les pièces d’identité et justificatifs d’adresse, les documents d’état civil, le numéro fiscal français s’il existe, les coordonnées bancaires, les diagnostics énergétiques et les informations sur les charges. Pour un appartement, les documents de copropriété sont également nécessaires.

Du point de vue fiscal, les pièces les plus précieuses sont les suivantes : ancien décompte de notaire, détail des frais payés à l’achat, factures de travaux, contrats d’entreprise, preuves de virements et, si besoin, plans ou autorisations. Dire « nous avons beaucoup investi dans l’appartement » ne suffit pas : en France, l’administration veut des justificatifs. À Nice, sur les appartements belle époque rénovés au début des années 2000, la présence des factures peut faire varier l’impôt de plusieurs dizaines de milliers d’euros.

C’est pourquoi nous répétons toujours la même chose à nos clients : conserver ses factures de rénovation pendant 20 ans n’est pas une contrainte, c’est une partie de l’investissement. Une erreur fréquente, notamment sur les biens détenus auparavant par des propriétaires américains, consiste à n’avoir gardé les dépenses de cuisine ou de plomberie que dans des échanges d’e-mails. Pour que le notaire puisse les intégrer sereinement au prix de revient, il faut des factures lisibles, datées et au bon nom.

Le timing compte autant que les pièces justificatives. Vendre à la fin de la 21e année ou attendre d’avoir pleinement atteint la 22e peut, par exemple, faire disparaître totalement l’impôt sur la plus-value à 19 %. Mais si l’appétit des acheteurs reste fort sur le marché — par exemple si le durcissement des règles de location saisonnière à Nice modifie la demande des investisseurs — attendre uniquement pour des raisons fiscales n’est pas toujours pertinent. En 2026, même si le tourisme reste solide, les règles locales influencent le comportement des acheteurs ; il faut donc lire ensemble le calendrier fiscal et le calendrier du marché.

Conclusion

Pour un non-résident qui vend en France, l’impôt à payer est généralement prévisible : on reconstitue d’abord correctement le prix de revient, on applique ensuite les abattements liés à la durée de détention, puis on ajoute si nécessaire la surtaxe et le coût du fiscal representative. L’erreur la plus coûteuse n’est pas de mal connaître le taux ; c’est de ne pas pouvoir justifier les dépenses ajoutables ou de signer la vente la mauvaise année.

À Nice et sur la Riviera française, chaque quartier, chaque profil d’acheteur et chaque statut de propriétaire racontent une histoire différente. Une résidence secondaire au Carré d’Or et un appartement familial détenu depuis 23 ans à Cimiez n’auront pas du tout le même profil fiscal. Et si vous avez un lien avec les États-Unis ou la Turquie, une couche supplémentaire de complexité s’ajoute.

Si vous souhaitez modéliser vos chiffres en amont, avant la mise en vente, avec une équipe bilingue qui connaît le terrain, vous pouvez contacter Velmira Living. Nous pouvons analyser ensemble, en turc et en anglais, le processus notarial, le cadre fiscal et la stratégie de vente.