¿Qué ocurre con la herencia si fallece un propietario extranjero en Francia?

TL;DR

Un inmueble situado en Francia se rige, por regla general, por el derecho sucesorio francés: por la “réserve héréditaire”, si hay un hijo, el 50% de la herencia le queda reservado; con dos hijos, el 66%; con tres o más, el 75%. No obstante, bajo el Reglamento europeo de sucesiones 650/2012, puede elegir por testamento la ley de su nacionalidad; esto es posible tanto para estadounidenses como para turcos. Aun así, desde 2021, conforme al Code civil art. 913, si la ley elegida no reconoce una legítima forzosa, los hijos pueden reclamar una cuota compensatoria sobre los bienes situados en Francia.

Introducción

La mayoría de los extranjeros que compran un piso en Nice, Cannes o Antibes se concentran en la escritura, la financiación y los impuestos al comprar; la transmisión por fallecimiento suele dejarse para el final. Sin embargo, en Francia la sucesión tiene consecuencias muy concretas, sobre todo para familias con hijos, propietarios de segunda residencia, parejas vueltas a casar y titulares con vínculos con EE. UU. o Turquía.

La situación de una pareja estadounidense con un piso en Cimiez valorado en €700.000 no será idéntica a la de una familia turca con un inmueble del mismo valor; pero ambas comparten una realidad: el inmueble en Francia no pasa automáticamente “según lo que diga el testamento de casa”. El notaire francés revisará conjuntamente quiénes son los herederos, los derechos del cónyuge, si existe testamento, la ley elegida, la fiscalidad y el plazo de declaración. Y más aún cuando en 2026 el EUR/USD sigue volátil, los tiempos de venta en la Riviera se han alargado y las normas de alquiler de corta duración en Nice continúan siendo estrictas: planificar la herencia ya no es teoría, sino protección patrimonial en sentido práctico.

¿Cómo funcionan las reglas sucesorias francesas para un propietario extranjero?

La regla de base es sencilla: la transmisión de un inmueble en Francia se tramita, al abrirse la sucesión, dentro del sistema notarial francés y bajo normas de orden público francesas. Durante muchos años predominó la idea de que “todo inmueble en Francia queda necesariamente sometido al derecho francés”; hoy, con el Reglamento europeo de sucesiones 650/2012, una persona puede elegir expresamente en su testamento la ley de su nacionalidad. En la práctica, esta opción puede utilizarse tanto por ciudadanos estadounidenses como por ciudadanos turcos.

Ahora bien, esa elección no es una varita mágica. El sistema francés de “réserve héréditaire” protege a los hijos. Si hay un hijo, el 50% del caudal está reservado; con dos hijos, dos tercios; con tres o más, el 75%. El resto, la “quotité disponible”, puede dejarse al cónyuge, a otro hijo o a un tercero. Incluso si se ha elegido por testamento la ley estadounidense o turca y esa ley permite una mayor libertad para disponer, tras la reforma francesa de 2021 los hijos pueden, si se cumplen ciertas condiciones, reclamar una compensación con cargo al patrimonio francés.

Por eso, para un extranjero con un piso en Nice, la cuestión clave no es solo “¿qué ley se aplica?”, sino también “¿cómo reparte esa ley entre hijos y cónyuge, qué impuestos genera y habrá que vender el inmueble o no?”. En familias cuyo único activo relevante es el piso francés, una estructura mal planteada puede dejar al cónyuge sin liquidez.

El piso de €700.000 en Nice: escenarios para una pareja estadounidense y una familia turca

Veámoslo con un ejemplo: imaginemos un piso en Nice, por ejemplo entre Carré d’Or y Musiciens o por la zona de Fabron cerca del mar, con un valor aproximado de €700.000. En 2026, en ese rango, sigue siendo realista encontrar un buen piso de 2 dormitorios o un compacto de 3 estancias en buena ubicación. Supongamos que el propietario está casado y tiene dos hijos.

Si no hay testamento y el piso está inscrito solo a nombre del cónyuge fallecido, en derecho francés heredan conjuntamente el cónyuge supérstite y los dos hijos. Los hijos comparten la legítima reservada. El cónyuge superviviente suele tener estas opciones clásicas: el usufructo de toda la herencia o la plena propiedad de una cuarta parte. Los hijos ostentarán entonces la nuda propiedad restante o las participaciones correspondientes. En la práctica, eso significa que el cónyuge puede seguir viviendo en el inmueble, pero para venderlo quizá deba actuar de acuerdo con los hijos.

Existen mecanismos para reforzar la protección del cónyuge. Con una “donation entre époux”, se amplía su abanico de elección y, en determinados casos, puede obtener derechos más sólidos dentro de la porción disponible. Una cláusula de “tontine” pactada al comprar puede producir el efecto de que la parte del primer fallecido se considere jurídicamente como si siempre hubiera pertenecido al superviviente; pero en cada expediente hay que revisar por separado el impacto fiscal y financiero. En parejas casadas, el régimen de “communauté universelle avec attribution intégrale” también puede ser una herramienta potente, sobre todo para matrimonios de cierta edad que han acumulado patrimonio común, aunque exige cautela si hay hijos de una unión anterior.

Para una pareja estadounidense, el punto importante es este: mediante un testamento que remita al derecho estadounidense, puede intentarse dar más libertad al cónyuge supérstite. Pero los hijos respecto de los bienes situados en Francia podrían, si se dan los requisitos, invocar desde 2021 su derecho a una cuota compensatoria. Para una familia turca, la lógica es parecida: es posible elegir el derecho turco, pero si hay un piso en Francia, la protección francesa de los hijos sigue estando sobre la mesa. En otras palabras, asumir que “tengo testamento turco, Francia lo aplicará sin más” no es una premisa segura.

Derechos del cónyuge, impuesto de sucesiones y plazo de 6 meses

En Francia, el impuesto de sucesiones se calcula según la persona que recibe la herencia. El cónyuge y la pareja PACS están exentos; para muchas familias extranjeras, esta es una de las mayores ventajas. En el caso de los hijos, cada uno dispone de una reducción de €100.000; el resto tributa con tipos progresivos, aproximadamente entre el 5% y el 45%. Entre hermanos, los tipos suelen moverse en una franja del 35% al 45%; y para personas sin parentesco puede aplicarse un gravamen muy duro del 60%.

En el ejemplo del piso de €700.000, si pasa por partes iguales a dos hijos, a cada uno le corresponderían aproximadamente €350.000. Cada hijo aplicaría primero la reducción de €100.000, de modo que la base imponible bajaría a unos €250.000. Como el impuesto funciona por tramos, el tipo efectivo no es un porcentaje plano; a grandes rasgos, puede generar decenas de miles de euros por hijo. Si el cónyuge también hereda, no paga impuesto por su parte; por eso, estructurar bien sus derechos reduce de forma muy significativa la presión de liquidez.

El plazo de declaración también es clave: si el fallecimiento se produce en Francia, la declaración sucesoria suele presentarse en 6 meses; si ocurre en el extranjero, en muchos expedientes el plazo sube a 12 meses. Si se supera, hay riesgo de intereses y sanciones. El notaire que lleva el expediente coordina el proceso, incluido el “acte de notoriété”, la transmisión del título y la declaración de herencia. Sus honorarios no son un impuesto fijo del Estado; varían según la complejidad del asunto, pero entre tasas, publicaciones y honorarios profesionales, una sucesión puede empezar en varios miles de euros y aumentar en asuntos más complejos.

En familias con conexión con EE. UU., conviene analizar además cómo interactúan las cargas sucesorias pagadas en Francia con los posibles créditos del sistema estadounidense. En la práctica, el objetivo es aliviar la doble imposición, pero los mecanismos de crédito y reporte no se activan solos. En familias vinculadas con Turquía, también puede entrar en juego el impuesto turco sobre herencias y transmisiones; el trámite en Francia no elimina las obligaciones declarativas en Turquía. Ambos países no gravan ni califican necesariamente la situación del mismo modo, por lo que el calendario de doble reporte debe definirse desde el inicio.

SCI, planificación con nuda propiedad y ejemplo real de ahorro fiscal

En Francia, muchas familias utilizan la SCI (Société Civile Immobilière) como herramienta de planificación sucesoria. No hace milagros, pero sí aporta flexibilidad en la transmisión de participaciones. Es posible donar participaciones a los hijos cada 15 años y aprovechar las reducciones de €100.000 por persona. En lugar de transmitir el inmueble de una sola vez, ir traspasando progresivamente participaciones de una SCI puede facilitar mucho la planificación, especialmente en mercados como Nice, donde se espera revalorización.

Una herramienta aún más potente es el “démembrement”, es decir, transmitir la nuda propiedad a los hijos y conservar el usufructo en favor de los padres. En el derecho fiscal francés, conforme al art. 669 CGI, el valor fiscal del usufructo y de la nuda propiedad se determina según la edad mediante una tabla. Por ejemplo, si el progenitor donante tiene entre 61 y 70 años, el valor fiscal del usufructo suele fijarse en el 40% y el de la nuda propiedad en el 60%. Entre 71 y 80 años, la referencia típica pasa al 30% para el usufructo y 70% para la nuda propiedad.

Vayamos al cálculo concreto. Supongamos que deja ese piso de €700.000 a dos hijos al fallecer, sin planificación previa. A cada hijo le tocarían €350.000. Tras restar la reducción de €100.000, quedarían unos €250.000 sujetos a tributación. Con la tarifa progresiva, no sorprendería ver un impuesto aproximado de entre €40.000 y €45.000 por hijo, es decir, entre €80.000 y €90.000 en total; la cifra exacta dependerá de otros activos y de donaciones anteriores.

Si esa misma familia dona la nuda propiedad a los hijos cuando uno de los padres tiene 65 años, la base imponible ya no será el valor íntegro del piso, sino aproximadamente el 60%, es decir, €420.000. Para dos hijos, serían unos €210.000 por cada uno. Cada hijo restaría la reducción de €100.000, con lo que la parte imponible bajaría a unos €110.000. Así, el impuesto podría reducirse a unos €18.000–€20.000 por hijo, o alrededor de €36.000–€40.000 en total. Es decir, solo con un “démembrement” bien calendarizado, el ahorro puede rondar los €40.000–€50.000. Además, el progenitor conserva el usufructo, es decir, el uso del inmueble y las rentas de alquiler.

Pero aquí hay una advertencia seria para personas estadounidenses: aunque la SCI sea práctica desde la óptica francesa, puede plantear problemas en el sistema fiscal y de reporting de EE. UU., especialmente por posibles calificaciones PFIC o por obligaciones de declaración de sociedades extranjeras. Según la estructura del expediente, pueden entrar en juego el Form 8621, 5471 u otros reportes de activos extranjeros. Por eso, el enfoque de “SCI para todo el mundo” es un error, especialmente para ciudadanos estadounidenses y titulares de green card.

¿Qué documentos deben preparar los herederos y cómo puede ayudar Velmira?

En un expediente sucesorio en Francia, los primeros documentos que suele pedir el notaire son, por lo general: 1) certificado de defunción, 2) documentos de estado civil que acrediten la situación familiar, 3) testamento, si existe, y pactos sucesorios previos, 4) escritura de propiedad y documentos de compra, 5) documento o contrato que acredite el régimen matrimonial, 6) extractos de cuentas bancarias, préstamos y seguros, 7) datos de identidad, domicilio y número fiscal de los herederos. La mayoría de los documentos extranjeros requieren apostilla y traducción jurada.

El problema no suele ser la existencia de los documentos, sino la falta de encaje entre sistemas. Un death certificate estadounidense no tiene el mismo formato que la cadena de estado civil que espera el notaire francés; y la traducción de un registro de población turco también exige especial cuidado. Además, si el piso se alquila en corta estancia, habrá que incorporar al expediente el registro municipal en Nice, el contrato con el concierge, las deudas con la comunidad y los suministros, tanto para cerrar como para continuar la explotación del inmueble.

En Velmira Living no sustituimos el asesoramiento jurídico, pero sí cubrimos el vacío operativo que suele aparecer para propietarios no residentes. En Nice y alrededores, seguimos el flujo del expediente entre notaire, syndic, seguro del edificio, bancos y, cuando hace falta, traductor jurado; además coordinamos inventario, entrega de llaves, vaciado, preparación para la venta o transición a alquiler de larga duración. Cuando los herederos viven en EE. UU. o Turquía, gestionar sobre el terreno los tiempos que exigen las instituciones francesas marca una gran diferencia.

Conclusión: lista de tareas para empezar hoy

Si no quiere dejar este tema para más adelante, la lista de control es breve pero muy útil: primero, compruebe si tiene un testamento que cubra Francia y, en su caso, si la elección de ley nacional está formulada de manera expresa. Segundo, revise su régimen matrimonial; una donation entre époux, una communauté universelle o una actualización del régimen vigente pueden cambiar por completo la protección del cónyuge. Tercero, dibuje un mapa claro de “quién recibe qué”: cónyuge, hijos, hijos de una unión anterior y otros herederos.

Cuarto, si tiene una SCI, revísela especialmente a la luz de sus efectos de reporte y fiscalidad en EE. UU. o Turquía. Quinto, estudie los contratos de assurance-vie; en determinadas condiciones, ofrecen un marco muy potente con ventajas fiscales de hasta €152.500 por beneficiario. Y por último, asegúrese de que toda la documentación esté archivada de una forma que el notaire francés pueda utilizar sin fricciones.

En la Côte d'Azur, los valores inmobiliarios son altos, las estructuras familiares son internacionales y, sin embargo, las reglas siguen siendo sorprendentemente locales. Si el piso de Nice terminará un día en manos de los hijos, del cónyuge o convertido en una copropiedad difícil entre ambos dependerá, en gran parte, de las decisiones que tome hoy. Si lo desea, en Velmira Living podemos hacer una primera revisión tranquila en turco o en inglés, incluyendo la coordinación con el notaire.