Cupo Airbnb en Niza 2026: 691 autorizaciones, cuatro zonas y lo que implica si ya eres propietario o piensas comprar

TL;DR

Desde el 1 de septiembre de 2026, Niza limita las nuevas autorizaciones de alquiler turístico de corta duración para segundas residencias a 691 repartidas en cuatro zonas centrales. Los expedientes se tramitan por orden de llegada y los incompletos se rechazan sin segunda oportunidad. La autorización dura 5 años, no puede renovarse, pertenece al propietario y no se transmite al comprador. El aviso oficial fija el plazo de presentación de 2026 en el 21 de diciembre. Si compras en el centro de Niza para alquilar a turistas, esta normativa importa ahora más que el precio por metro cuadrado.

Qué cambió el 1 de septiembre de 2026

Niza adoptó por primera vez un sistema de cupos en diciembre de 2025. El tribunal administrativo de Niza lo suspendió el 29 de enero de 2026. La Métropole aprobó una nueva normativa el 22 de junio de 2026, y ese texto se aplica desde el 1 de septiembre de 2026.

El principio es sencillo. Alquilar una segunda residencia a turistas en Niza requiere una autorización de changement d'usage desde la primera noche. En cuatro zonas, el número de nuevas autorizaciones está ahora limitado. El cupo para 2026 es del 0,9 % de las viviendas de esas zonas, lo que da 691 autorizaciones.

Tu residencia principal es un caso distinto. Puedes alquilarla hasta 120 días al año sin esta autorización. El registro y la tasa turística siguen siendo obligatorios.

Las cuatro zonas con cupo

Los límites van calle por calle y, a veces, incluso por número de edificio. Rue de France, por ejemplo, está en la zona 3 hasta el número 117 y en la zona 4 a partir de ahí. El anexo 3 de la normativa enumera cada calle. Comprueba la dirección exacta antes de dar nada por hecho.

Las zonas al norte de la vía del tren, como Libération, Borriglione y Cimiez, quedan fuera de las zonas con cupo. Allí la autorización sigue siendo obligatoria. Los expedientes pueden presentarse todo el año, la revisión tarda hasta 4 meses y la falta de respuesta tras 4 meses equivale a una denegación.

Cómo funciona la solicitud

Seis reglas determinan quién obtiene una de las 691 plazas.

• Orden de llegada. Los expedientes reciben sello de tiempo en la plataforma en línea changementdusage.fr/nice. No se acepta ningún otro método de presentación en las zonas con cupo.
• Completo o rechazado. Un documento que falte o no pueda leerse implica el rechazo. La normativa no permite completarlo después ni mantiene lista de espera.
• Un expediente por propietario. Un apartamento, una zona, una solicitud por periodo de presentación. Un segundo expediente se rechaza.
• Una autorización por foyer fiscal. El propietario declara que nadie del mismo foyer fiscal posee ya una.
• Debes ser titular. La escritura completa a tu nombre es un documento obligatorio. Un compromis firmado no es suficiente.
• DPE entre A y E. El certificado energético debe estar en vigor y emitido después del 30 de junio de 2021. A partir de 2034, el mínimo será D.

En una copropriété, también declaras bajo tu responsabilidad que las normas del edificio permiten la actividad. La ciudad concede la autorización sin perjuicio de los derechos de terceros, por lo que un règlement de copropriété restrictivo todavía puede bloquearte.

El plazo. ¿21 o 31 de diciembre?

La normativa establece que el periodo de presentación va del 1 de septiembre al 31 de diciembre de 2026. El aviso público oficial fechado el 15 de agosto de 2026 indica el 21 de diciembre de 2026. Considera el 21 de diciembre como fecha límite.

La fecha del calendario no es la verdadera limitación. Los expedientes se atienden por orden de llegada, así que una zona se cierra el día en que se agota su cupo. Vieux Nice tiene 47 plazas. Esperar hasta diciembre solo es una estrategia si te da igual perder.

Cinco años, y luego las reglas vuelven a cambiar

Este es el punto que más propietarios pasan por alto. La autorización es:

• Válida durante 5 años
• No renovable
• Personal del propietario y no vinculada al apartamento
• No transferible a otra vivienda ni a otra persona

Después de 5 años, las únicas formas de continuar son la compensación o el régimen de alquiler mixto. La compensación consiste en convertir un local comercial en otra parte de Niza en vivienda de al menos la misma superficie. Para el propietario de un solo apartamento, rara vez es realista.

El régimen de alquiler mixto es más accesible. Alquilas a un estudiante que recibe ayuda a la vivienda de la CAF durante 5 a 6 meses con una renta limitada, y luego alquilas a turistas durante tres meses de verano. Queda fuera del cupo y está abierto a propietarios de varios apartamentos y a empresas.

Qué significa esto si estás comprando

Un anuncio "listo para Airbnb" no transmite nada. La autorización del vendedor termina con el vendedor. Tú empiezas de cero, en la cola, bajo las normas vigentes el día en que presentes la solicitud.

El momento de la escritura importa. Solo puedes solicitarla una vez que seas titular. Una compra que se formaliza en enero de 2027 entra en el siguiente periodo de presentación. La Métropole ha anunciado un cupo recalculado y una nueva normativa para enero de 2027, así que aún no se conocen las cifras del próximo año.

Haz tus previsiones a 5 años, no para siempre. Un plan de negocio de alquiler turístico de corta duración en una zona con cupo tiene ahora un horizonte fijo. Rehaz los números contemplando alquiler de larga o media duración a partir del año 6. Si la compra solo funciona con ingresos turísticos, el precio es demasiado alto.

La estructura societaria cambia la respuesta. Las empresas cuya actividad principal es el alquiler de inmuebles deben compensar desde el primer apartamento. Una SCI familiar suele tratarse como un propietario particular, pero confirma tu caso por escrito con la Mission Protection des Logements de la ciudad.

El DPE se ha convertido ahora en una cuestión de permiso de alquiler. Una calificación F o G te cierra la puerta a la autorización. Lee nuestra guía de rentabilidad del alquiler junto con el informe energético, no después.

Si ya tienes una autorización

Las autorizaciones anteriores siguen reglas transitorias.

Una renovación presentada más de 2 meses antes del vencimiento se rechaza. Apunta la fecha en tu calendario. Las renovaciones no cuentan dentro del cupo.

El coste de ignorarlo

Alquilar sin autorización expone al propietario a una multa civil de hasta 100 000 € por apartamento. Un tribunal también puede ordenar la vuelta al uso residencial, con una penalización de hasta 1 000 € por día y por metro cuadrado. Agentes municipales jurados realizan inspecciones.

Conclusión

El cupo no acaba con el alquiler turístico de corta duración en Niza. Lo convierte en un derecho limitado en el tiempo que favorece a los propietarios preparados. Los ganadores son quienes presentan pronto, presentan completo y ya saben qué hará el apartamento en el año 6.

Velmira Living prepara y presenta solicitudes de autorización para propietarios, y gestiona el alquiler después. Si quieres una comprobación rápida de tu dirección, tu DPE y las normas de tu edificio, empieza por nuestra página para propietarios o por la guía completa sobre cómo alquilar legalmente una vivienda amueblada a turistas en Niza.

Fuentes: Métropole Nice Côte d'Azur, normativa de 22 de junio de 2026 · Aviso público de 15 de agosto de 2026 · Tribunal administrativo de Niza, auto de 29 de enero de 2026. Este artículo ofrece información general, no asesoramiento jurídico.