Que devient la succession si un propriétaire étranger décède en France ?

TL;DR

En principe, un bien immobilier situé en France relève du droit successoral français : en raison de la « réserve héréditaire », 50 % de la succession est réservée à l’enfant unique, 66 % s’il y a deux enfants, et 75 % à partir de trois enfants. Toutefois, dans le cadre du Règlement européen sur les successions 650/2012, vous pouvez choisir par testament votre loi nationale ; cela est possible pour les Américains comme pour les Turcs. Néanmoins, depuis 2021, en vertu de l’article 913 du Code civil, si la loi choisie ne prévoit pas de réserve, les enfants peuvent demander un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France.

Introduction

La plupart des étrangers qui achètent un appartement à Nice, Cannes ou Antibes se concentrent au moment de l’acquisition sur le titre de propriété, le crédit et la fiscalité ; la transmission au décès est généralement reléguée à plus tard. Pourtant, en France, la succession produit des effets très concrets, en particulier pour les familles avec enfants, les propriétaires de résidences secondaires, les couples remariés et les propriétaires ayant des liens avec les États-Unis ou la Turquie.

La situation d’un couple américain possédant un appartement à Cimiez d’une valeur de 700.000 € n’est pas identique à celle d’une famille turque propriétaire d’un bien de même valeur ; mais pour les deux, une réalité demeure : le bien immobilier en France ne se transmet pas automatiquement « selon ce qui est écrit à la maison ». Le notaire français examine ensemble les héritiers, les droits du conjoint, l’existence d’un testament, la loi choisie, la fiscalité et les délais déclaratifs. D’autant plus qu’en 2026, avec un EUR/USD volatil, des délais de vente rallongés sur la Riviera et des règles toujours strictes pour la location de courte durée à Nice, la planification successorale n’est plus théorique ; c’est une question directe de préservation du patrimoine.

Comment les règles successorales françaises s’appliquent-elles à un propriétaire étranger ?

La règle de base est simple : la transmission d’un bien immobilier situé en France se traite dans le système notarial français à l’ouverture de la succession, et les règles d’ordre public français jouent un rôle déterminant. Pendant longtemps, l’approche dominante était que « tout immeuble situé en France relève nécessairement du droit français » ; aujourd’hui, avec le Règlement européen sur les successions 650/2012, une personne peut choisir expressément dans son testament la loi de sa nationalité. Ce choix est praticable aussi bien pour un citoyen américain que pour un citoyen turc.

Il faut toutefois souligner que ce choix n’est pas une baguette magique. Le système français de « réserve héréditaire » protège les enfants. S’il y a un enfant, 50 % de la succession est réservé ; s’il y a deux enfants, les deux tiers ; s’il y a trois enfants ou plus, 75 %. Le solde, appelé « quotité disponible », peut être laissé au conjoint, à un autre enfant ou à un tiers. Même si un testament désigne la loi américaine ou turque et que cette loi accorde une plus grande liberté de disposition, les enfants peuvent, dans le cadre de la réforme française de 2021, réclamer une créance compensatoire sur les biens français.

Ainsi, pour un propriétaire étranger d’un appartement à Nice, la vraie question n’est pas seulement « quelle loi s’applique ? », mais aussi « au final, comment cette loi répartit-elle entre les enfants et le conjoint, quelle sera la fiscalité, et faudra-t-il vendre ? ». Dans les familles dont le seul actif est un appartement en France, une mauvaise structuration peut laisser le conjoint sans liquidités.

Appartement de 700.000 € à Nice : scénarios pour un couple américain et une famille turque

Prenons un exemple concret : imaginons un appartement à Nice, par exemple entre le Carré d’Or et les Musiciens, ou du côté de Fabron près de la mer, d’une valeur d’environ 700.000 €. En 2026, dans cette fourchette, un beau 3 pièces ou un compact 4 pièces bien situé reste réaliste. Supposons que le propriétaire soit marié et ait deux enfants.

En l’absence de testament, et si l’appartement est inscrit au seul nom de l’époux décédé, le conjoint survivant et les deux enfants héritent ensemble selon le droit français. Les enfants sont collectivement titulaires de la réserve. Les options classiques du conjoint survivant sont les suivantes : l’usufruit de toute la succession, ou le quart en pleine propriété. Les enfants ont alors des droits sur la nue-propriété restante ou sur les quotes-parts. En pratique, cela signifie que le conjoint peut continuer à vivre dans l’appartement, mais qu’en cas de vente, il faudra souvent agir avec les enfants.

Il existe des outils renforçant la protection du conjoint. La « donation entre époux » peut élargir ses options ; dans certains cas, elle lui confère des droits plus étendus dans la limite de la quotité disponible. Une clause de « tontine » prévue à l’achat peut produire l’effet juridique selon lequel la part du premier décédé est réputée avoir toujours appartenu au survivant ; mais les effets fiscaux et de financement doivent être examinés au cas par cas. Chez les couples mariés, le régime de « communauté universelle avec attribution intégrale » peut aussi être un outil puissant, notamment pour les couples plus âgés ayant constitué leur patrimoine ensemble ; mais une vigilance particulière s’impose s’il existe des enfants d’une précédente union.

Pour un couple américain, le point important est le suivant : un testament renvoyant au droit américain peut viser à accorder plus de liberté au conjoint survivant. Mais les enfants situés en France peuvent, si les conditions sont réunies, invoquer après 2021 un droit à prélèvement compensatoire. Pour une famille turque, la logique est similaire : il est possible de choisir le droit turc, mais dès lors qu’un appartement français est en jeu, l’approche française de protection des enfants reste sur la table. En d’autres termes, dire « j’ai un testament turc, la France l’appliquera automatiquement » n’est pas une hypothèse sûre.

Droits du conjoint, droits de succession et délai de 6 mois

En France, les droits de succession sont calculés en fonction de la personne qui reçoit l’héritage. Le conjoint et le partenaire de PACS sont exonérés de droits de succession ; c’est l’un des plus grands avantages pour les familles étrangères. Pour les enfants, chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100.000 €, puis le surplus est taxé selon un barème progressif d’environ 5 % à 45 %. Entre frères et sœurs, les taux montent généralement dans une fourchette de 35 % à 45 % ; pour les personnes non parentes, le taux peut atteindre 60 %.

Dans l’exemple de 700.000 €, si l’appartement est transmis à parts égales aux deux enfants, la part de chacun est d’environ 350.000 €. Chaque enfant applique d’abord l’abattement de 100.000 €, ce qui ramène la base taxable à environ 250.000 €. Le barème étant progressif, le taux effectif n’est pas un pourcentage uniforme ; en ordre de grandeur, cela peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros de droits par enfant. Si le conjoint hérite, il ne paie pas de droits sur sa part ; c’est pourquoi une bonne structuration de ses droits réduit fortement la pression de liquidité.

Le délai déclaratif est également crucial : si le décès survient en France, la déclaration de succession doit généralement être déposée dans les 6 mois ; si le décès a lieu à l’étranger, le délai passe dans la plupart des dossiers à 12 mois. En cas de retard, des intérêts et pénalités peuvent s’appliquer. Le notaire chargé du dossier coordonne l’ensemble du processus, y compris l’« acte de notoriété », le transfert de propriété et la déclaration de succession. Les honoraires du notaire ne sont pas fixes comme un impôt d’État ; ils varient selon la nature du dossier, mais en matière successorale, entre droits, publications et frais professionnels, ils peuvent commencer à quelques milliers d’euros et augmenter dans les dossiers plus complexes.

Pour les familles ayant un lien avec les États-Unis, l’articulation entre les charges successorales payées en France et les crédits du système américain doit être analysée séparément. En pratique, l’objectif est d’atténuer la double imposition ; mais les mécanismes de déclaration et de crédit ne fonctionnent pas automatiquement. En présence d’un lien avec la Turquie, l’« impôt sur les successions et donations » turc peut également entrer en jeu ; la procédure française ne supprime pas les obligations déclaratives en Turquie. Les deux pays ne taxent pas nécessairement la même situation de la même manière ; il faut donc établir dès le départ un calendrier de double déclaration.

SCI, planification en nue-propriété et exemple réel d’économie fiscale

En France, les familles utilisent fréquemment la SCI (Société Civile Immobilière) comme outil de planification successorale. La SCI n’est pas une solution miracle ; mais elle assouplit la transmission des parts. Il est possible de profiter des abattements de 100.000 € par personne en donnant des parts aux enfants tous les 15 ans. Au lieu de transmettre le bien lui-même en une seule fois, transmettre progressivement les parts de SCI facilite la planification, surtout sur des marchés comme Nice où l’on anticipe une hausse de valeur.

Un outil plus puissant encore est le « démembrement », c’est-à-dire la transmission de la nue-propriété aux enfants tout en conservant l’usufruit au niveau des parents. En droit fiscal français, conformément à l’article 669 du CGI, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est déterminée selon un barème lié à l’âge. Par exemple, si le parent donateur a entre 61 et 70 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est généralement de 40 % et celle de la nue-propriété de 60 %. Entre 71 et 80 ans, on retient typiquement 30 % pour l’usufruit et 70 % pour la nue-propriété.

Faisons maintenant un calcul concret. Supposons que vous laissiez au décès un appartement de 700.000 € à vos deux enfants, sans planification préalable. Chaque enfant reçoit 350.000 €. Après l’abattement de 100.000 €, environ 250.000 € restent taxables. Avec le barème progressif, il n’est pas surprenant d’aboutir à un montant approximatif de 40.000 à 45.000 € par enfant, soit environ 80.000 à 90.000 € au total ; le montant exact dépendra des autres actifs et des donations antérieures.

Si cette même famille donne la nue-propriété aux enfants lorsque l’un des parents a 65 ans, la base taxable n’est plus la totalité de l’appartement, mais environ 60 %, soit 420.000 €. Pour deux enfants, cela représente environ 210.000 € chacun. Chaque enfant déduit l’abattement de 100.000 €, ce qui laisse environ 110.000 € taxables. Les droits peuvent alors tomber à environ 18.000 à 20.000 € par enfant, soit environ 36.000 à 40.000 € au total. Autrement dit, un démembrement bien chronométré peut à lui seul permettre une économie d’environ 40.000 à 50.000 €. De plus, le parent conserve l’usufruit, donc l’usage et les revenus locatifs.

Mais il faut ici adresser un avertissement sérieux aux personnes américaines : la SCI peut être pratique du point de vue français, mais poser problème dans le système fiscal et déclaratif américain, notamment au regard des règles PFIC ou des obligations de déclaration de sociétés étrangères. Les formulaires 8621, 5471 ou d’autres déclarations d’actifs étrangers peuvent devenir pertinents selon la structure du dossier. C’est pourquoi l’approche « une SCI pour tout le monde » est erronée, surtout pour les citoyens américains et les détenteurs de green card.

Quels documents les héritiers doivent-ils préparer, et comment Velmira peut aider ?

Dans un dossier successoral en France, les premiers documents demandés par le notaire sont généralement : 1) l’acte de décès, 2) les documents d’état civil attestant de la situation familiale, 3) le testament s’il existe et les éventuels pactes successoraux antérieurs, 4) le titre de propriété et les documents d’acquisition, 5) le document ou contrat indiquant le régime matrimonial, 6) les relevés de comptes bancaires, crédits et assurances, 7) les informations d’identité, d’adresse et de numéro fiscal des héritiers. La plupart des documents étrangers nécessitent une apostille et une traduction assermentée.

En pratique, le problème vient souvent moins de l’existence des documents que des incompatibilités entre pays. Un death certificate américain n’a pas le même format que la chaîne d’état civil attendue par un notaire français ; la traduction d’un registre d’état civil turc exige également une attention particulière. En outre, si l’appartement est loué en courte durée, l’enregistrement auprès de la mairie de Nice, le contrat de conciergerie, les dettes de copropriété ainsi que les abonnements d’électricité et d’eau doivent aussi être intégrés au dossier pour organiser la clôture ou la poursuite de l’exploitation.

Chez Velmira Living, nous ne remplaçons pas le conseil juridique ; en revanche, nous comblons le vide opérationnel pour les propriétaires résidant à l’étranger. À Nice et dans les environs, nous suivons le flux du dossier entre le notaire, le syndic, l’assurance de l’immeuble, les banques et, si nécessaire, le traducteur assermenté ; nous coordonnons l’inventaire de l’appartement, la remise des clés, le débarras, la préparation à la vente ou le passage en location longue durée. Lorsque les héritiers vivent aux États-Unis ou en Turquie, gérer sur place le calendrier exigé par les institutions françaises fait une vraie différence.

Conclusion : la liste des actions à entreprendre dès aujourd’hui

Pour ne pas repousser ce sujet, voici une check-list courte mais efficace : d’abord, vérifiez si vous avez un testament couvrant la France et, si oui, si le choix de votre loi nationale y est clairement formulé. Ensuite, réexaminez votre régime matrimonial ; une donation entre époux, une communauté universelle ou une mise à jour du régime existant peuvent transformer radicalement la protection du conjoint. Troisièmement, établissez la carte de répartition : qui doit recevoir quoi ? le conjoint, les enfants, les enfants d’une précédente union, les héritiers non communs.

Quatrième étape, si vous avez une structure SCI, réévaluez-la spécialement au regard des effets déclaratifs aux États-Unis ou en Turquie. Cinquième étape, examinez les contrats d’assurance-vie ; dans certaines conditions, ils offrent un cadre très puissant pouvant procurer jusqu’à 152.500 € d’avantage fiscal par bénéficiaire. Enfin, assurez-vous que tous les documents sont classés dans un format exploitable par le notaire français.

Sur la Côte d’Azur, la valeur des biens est élevée, les structures familiales sont internationales, tandis que les règles restent étonnamment locales. La décision que vous prenez aujourd’hui déterminera si votre appartement à Nice reviendra un jour aux enfants, au conjoint, ou se transformera en une indivision difficile entre les deux. Si vous le souhaitez, nous pouvons effectuer avec Velmira Living une première évaluation sereine en turc ou en anglais, incluant également la coordination avec le notaire.