Quota Airbnb à Nice en 2026 : 691 autorisations, quatre zones, et ce que cela implique si vous êtes propriétaire ou envisagez d’acheter

TL;DR

Depuis le 1 septembre 2026, Nice limite les nouvelles autorisations de location de courte durée pour les résidences secondaires à 691 dans quatre zones centrales. Les dossiers sont traités par ordre d’arrivée et les dossiers incomplets sont rejetés sans seconde chance. Une autorisation est valable 5 ans, n’est pas renouvelable, appartient au propriétaire et n’est pas transmise à l’acheteur. L’avis officiel fixe la date limite de dépôt pour 2026 au 21 décembre. Si vous achetez dans le centre de Nice pour louer à des touristes, cette réglementation compte désormais davantage que le prix au mètre carré.

Ce qui a changé au 1 septembre 2026

Nice a d’abord adopté un système de quotas en décembre 2025. Le tribunal administratif de Nice l’a suspendu le 29 janvier 2026. La Métropole a voté une nouvelle réglementation le 22 juin 2026, et ce texte s’applique depuis le 1 septembre 2026.

Le principe est simple. Louer une résidence secondaire à des touristes à Nice exige une autorisation de changement d'usage dès la première nuit. Dans quatre zones, le nombre de nouvelles autorisations est désormais plafonné. Le quota pour 2026 est de 0.9% des logements situés dans ces zones, soit 691 autorisations.

Votre résidence principale relève d’un autre régime. Vous pouvez la louer jusqu’à 120 jours par an sans cette autorisation. L’enregistrement et la taxe de séjour restent obligatoires.

Les quatre zones soumises à quota

Les limites suivent les rues, et parfois même les numéros d’immeuble. Rue de France, par exemple, se situe en zone 3 jusqu’au numéro 117 et en zone 4 au-delà. L’annexe 3 du règlement liste chaque rue. Vérifiez l’adresse exacte avant de partir de quoi que ce soit.

Les secteurs au nord de la voie ferrée, comme Libération, Borriglione et Cimiez, sont hors des zones de quota. Une autorisation y reste néanmoins nécessaire. Les dossiers peuvent y être déposés toute l’année, l’instruction peut prendre jusqu’à 4 mois, et l’absence de réponse au bout de 4 mois vaut refus.

Comment fonctionne la demande

Six règles déterminent qui obtient l’une des 691 places.

• Ordre d’arrivée. Les dossiers sont horodatés par la plateforme en ligne sur changementdusage.fr/nice. Aucun autre mode de dépôt n’est accepté dans les zones soumises à quota.
• Complet ou rejeté. Un document manquant ou illisible entraîne le rejet. Le règlement ne permet aucune régularisation ultérieure et ne prévoit aucune liste d’attente.
• Un dossier par propriétaire. Un appartement, une zone, une demande par période de dépôt. Un deuxième dossier est rejeté.
• Une autorisation par foyer fiscal. Le propriétaire déclare que personne au sein du même foyer fiscal n’en détient déjà une.
• Vous devez être propriétaire au sens du titre. L’acte de propriété complet à votre nom est une pièce obligatoire. Un compromis signé ne suffit pas.
• DPE entre A et E. Le diagnostic énergétique doit être en cours de validité et avoir été établi après le 30 juin 2021. À partir de 2034, le minimum sera D.

Dans une copropriété, vous déclarez également sur l’honneur que le règlement de l’immeuble autorise l’activité. La ville délivre l’autorisation sous réserve des droits des tiers, de sorte qu’un règlement de copropriété restrictif peut malgré tout vous bloquer.

La date limite : 21 ou 31 décembre ?

Le règlement indique que la période de dépôt court du 1 septembre au 31 décembre 2026. L’avis officiel au public daté du 15 août 2026 mentionne le 21 décembre 2026. Considérez le 21 décembre comme date limite.

La date au calendrier n’est pas la véritable contrainte. Les dossiers sont traités par ordre d’arrivée, donc une zone ferme le jour où son quota est atteint. Le Vieux Nice dispose de 47 places. Attendre décembre n’est une stratégie que si vous êtes à l’aise avec l’idée de perdre.

Cinq ans, puis les règles changent de nouveau

C’est le point que la plupart des propriétaires manquent. L’autorisation est :

• Valable 5 ans
• Non renouvelable
• Personnelle au propriétaire et non attachée à l’appartement
• Non transférable à un autre bien ni à une autre personne

Après 5 ans, les seules façons de continuer sont la compensation ou le dispositif de location mixte. La compensation consiste à transformer ailleurs à Nice un local commercial en logement, pour une surface au moins équivalente. Pour le propriétaire d’un seul appartement, c’est rarement réaliste.

Le dispositif de location mixte est plus accessible. Vous louez à un étudiant percevant une aide au logement de la CAF pendant 5 à 6 mois à un loyer plafonné, puis vous louez à des touristes pendant trois mois d’été. Il est hors quota et ouvert aux propriétaires de plusieurs appartements ainsi qu’aux sociétés.

Ce que cela implique si vous achetez

Une annonce présentée comme "prête pour Airbnb" ne transmet rien. L’autorisation du vendeur prend fin avec le vendeur. Vous repartez de zéro, dans la file, selon les règles en vigueur le jour du dépôt de votre dossier.

Le calendrier de signature compte. Vous ne pouvez déposer une demande qu’une fois propriétaire au sens du titre. Un achat finalisé en janvier 2027 relève de la période de dépôt suivante. La Métropole a annoncé un quota recalculé et une nouvelle réglementation pour janvier 2027, donc les chiffres de l’année prochaine ne sont pas encore connus.

Basez votre analyse sur 5 ans, pas pour toujours. Dans une zone soumise à quota, un business plan de location de courte durée a désormais un horizon fixe. Refaites vos calculs avec un loyer longue durée ou moyenne durée à partir de la 6e année. Si l’achat n’est viable qu’avec des revenus touristiques, le prix est trop élevé.

La structure de détention change la réponse. Les sociétés dont l’activité principale est la location immobilière doivent compenser dès le premier appartement. Une SCI familiale est généralement traitée comme un propriétaire personne physique, mais faites confirmer votre situation par écrit auprès de la Mission Protection des Logements de la ville.

Le DPE est désormais aussi une question d’autorisation de louer. Une note F ou G ferme la porte à l’autorisation. Lisez notre guide sur le rendement locatif en même temps que le diagnostic énergétique, pas après.

Si vous détenez déjà une autorisation

Les autorisations plus anciennes relèvent de règles transitoires.

Un renouvellement déposé plus de 2 mois avant l’échéance est rejeté. Notez la date dans votre agenda. Les renouvellements ne sont pas décomptés du quota.

Le coût de l’ignorer

Louer sans autorisation expose le propriétaire à une amende civile pouvant aller jusqu’à 100 000 € par appartement. Un tribunal peut aussi ordonner le retour à l’usage d’habitation, avec une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour et par mètre carré. Des agents assermentés de la ville effectuent des contrôles.

Conclusion

Le quota ne met pas fin à la location de courte durée à Nice. Il en fait un droit limité dans le temps, accordé aux propriétaires préparés. Les gagnants sont ceux qui déposent tôt, déposent un dossier complet et savent déjà ce que fera l’appartement en 6e année.

Velmira Living prépare et dépose les demandes d’autorisation pour les propriétaires, puis gère la location ensuite. Si vous souhaitez une vérification rapide de votre adresse, de votre DPE et du règlement de votre immeuble, commencez par notre page propriétaire ou par le guide complet sur la location légale à des touristes à Nice.

Sources : Métropole Nice Côte d'Azur, règlement du 22 juin 2026 · Avis au public du 15 août 2026 · Tribunal administratif de Nice, ordonnance du 29 janvier 2026. Cet article fournit une information générale et ne constitue pas un conseil juridique.